Аналіз ринку оренди землі. Аналіз земельних ділянок, що надаються в оренду на території уссурійського міського округу. Аналіз ринку землі

Експерти компанії Skladman USG оцінили ситуацію у всіх сегментах ринку промислових земельних ділянок Московського регіону, а також окреслили ключові тенденції та прогнози на земельному ринку столиці.

Для цього огляду було проведено детальне дослідження земельних ділянок, призначених для продажу. З метою підвищення актуальності аналізу кожну пропозицію було перевірено окремо щодо відповідності дозволеному виду використання, і навіть уточнення площі. Як основний інструмент перевірки використовувався онлайн-ресурс Росреєстру (Публічна кадастрова карта).

Варто зазначити, що в процесі відбору було відфільтровано досить велику кількість пропозицій щодо продажу земельних ділянок, заявлених як промислові території, а за фактом, що належать до земель сільськогосподарського призначення. Подібний підхід дозволяє сформувати значно репрезентативнішу вибірку для подальшого аналізу без спотворень через дешевші за вартістю пропозиції сільськогосподарських земель.

Крім цього, для загального розуміння обсягу промислових земель у регіоні було окремо сформовано базу всіх земельних ділянок промислового зонування. Далі всі ділянки були поділені на забудовані (склади "А", "В", "С" класу, виробництва і т. д.) та незабудовані.

Загальна кількість забудованих та незабудованих ділянок (понад 1 га) у Московському регіоні
(від МКАД до меж МО)

Основні моменти дослідження:

• географія дослідження: від МКАД до меж Московської області (включаючи Нову Москву);
• категорії, що розглядаються: землі промислового призначення, землі населених пунктів (під промислово-складське призначення);
• площа ділянок, яка враховувалася в огляді:
• ділянки площею 1-5 га в межах 30-50 км. від МКАД (до траси А-107 «Бетонка»);
• ділянки площею понад 5 га у зоні від МКАД до меж Московської області.

Історія формування ринку земельних ділянок промислового зонування

На сьогоднішній день ринок землі в Московському регіоні все ще перебуває на стадії становлення і досить слабо розвинений порівняно із західними країнами. Найчастіше лоти, виставлені на продаж або довгострокову оренду, є «сирими» і не є кінцевим продуктом. Значною зміною протягом останніх кількох років у цьому сегменті стало те, що земельні ділянки поступово перестали бути інвестиційним продуктом. У той же час вони продовжують залишатися необхідною складовою будь-якого девелоперського проекту. Але обрій планування виходить дуже великим: поки об'єкт буде побудований, поки буде реалізовано його площі - в російських реаліях за цей час може встигнути пронестися не одна криза.

Загалом більшістю учасників ринку констатується, що поточна система функціонування ринку землі гальмує розвиток ринку нерухомості регіону та його окремих районів. До цього варто додати, що земельний ринок Московської області є однією із найбільш закритих сфер бізнесу в галузі нерухомості.

Ринок землі почав свій поступовий розвиток разом із комерційною нерухомістю в першій половині 2000-х років: благотворно впливав брак ділянок у межах «старої» Москви, плюс почав активно освоюватися сегмент складської нерухомості.

Законодавчою основою для цього стала низка нормативних документів, що регулюють утворення земельних ділянок, а також встановлення та зміна їх характеристик. Внаслідок їх застосування в руках комерційних структур виявилася велика кількість земель різного призначення.

Насамперед варто зазначити, що у 2001 році було прийнято до виконання Земельний кодекс - №136-ФЗ від 25 жовтня 2001 р. Іншою найважливішою віхою став федеральний закон про переведення земель з однієї категорії в іншу - №172-ФЗ від 21.12.2004 р. .Надалі в ці документи вносилися різні зміни та доповнення, проте в цілому ці закони заклали фундамент майбутнього розвитку земельного ринку.

Озираючись назад, можна виділити кілька етапів розвитку ринку земельних ділянок.

Етап 1почався приблизно з середини 2000-х років – це час зародження сучасного ринку комерційної нерухомості загалом. У цей час був бум «паперових» проектів і земельні ділянки розглядалися як можливість вигідних вкладень нарівні з об'єктами капітального будівництва. У цей час створювалося багато земельних банків. Від інвестора при цьому практично нічого не вимагалося, земля сама по собі тоді дорожчала по 20% і більше на рік. На додаток у цей період почали намічатися процеси децентралізації: активно розглядалися різні проекти у МКАД та за його межами у сфері офісної, торгової та складської нерухомості. Ішов бум котеджного будівництва. Також заявляли один за одним проекти комплексного освоєння територій (КОТ).

Етап 2припав на гостру фазу кризи 2008-2009 років. В цей час ринок землі сильно просів, ціни на ділянки повзли вниз, спекулятивні покупки зійшли практично нанівець.

Етап 3- з 2010 року до другої половини 2014 року. У цей час йшло плавне відновлення ринку нерухомості, а водночас і зростання ринку. Продовжили активно розвиватися житлові проекти та промислові землі (відбулася активна експансія торгових мереж).

Проте ринок земельних ділянок так і не поновився до докризового рівня. З ринком складської нерухомості його споріднювало зниження спекулятивної частини попиту.

Етап 4- з початку 2015 року і до теперішнього часу – можна назвати «новою реальністю». Спекулятивний попит зійшов нанівець. Потрібно вкладати в землю, тому що просто тримати її на балансі є досить витратною справою. Крім того, законодавчі ініціативи зобов'язують освоювати земельні ділянки у власності за призначенням. У цьому відбулося значне підвищення податкових відрахувань.

Таким чином, ринок землі схильний до тих самих законів і впливів ринку, що і різні сегменти нерухомості, - криз, перепадів попиту, збільшеного податкового навантаження.

Способи формування оптової пропозиції на ринку землі

До 2008 року сприятлива економічна ситуація в країні, а також стабільне щорічне зростання показників ринку створювали зручні умови для розвитку великомасштабних проектів освоєння територій. Подібні проекти КОТ на той момент регулярно заявлялися поблизу найбільших мегаполісів, де є максимальна концентрація платоспроможного попиту. Основними локаціями таких проектів були Московський регіон і Ленінградська область. До інших територій можна віднести міста-мільйонники Єкатеринбург, Казань.

Подібні масштабні проекти могли потягнути лише великі компанії федерального рівня. До цих проектів почав проявлятися інтерес з боку девелоперів, починаючи з 2006-2007 років. На той момент будувалися численні плани щодо розвитку нових районів, міст-супутників у багатьох локаціях. Компанія «Іст Лайн» планувала реалізацію проекту «Аеротрополіс» на 20 000 га, з парком розваг та найбільшим у Московській області торгово-розважальним центром.

Також компанією планувався до розвитку проект «Аеропорт-Сіті» поблизу аеропорту «Домодєдово» (офісні комплекси, готелі, виставкові центри, логістичний та індустріальний центри).

Іншими найбільшими проектами КОТ із великим ухилом у житлову нерухомість заявлялися «Гран-Прі» (разом із будівництвом іподрому) у районі дер. Путилкове і проект «Рубльово-Архангельське», де передбачалося будівництво близько 4 млн кв. м (під житло, офісні центри, торговельно-розважальний комплекс).

Однак активність щодо цих проектів, особливо в регіонах, практично зійшла нанівець з настанням кризи 2008-2009 років, і більшість проектів так і залишилися з тих часів на папері або заморожені на невизначений термін.

За останні 5-6 років масових заморожувань проектів не спостерігалося. Однак це переважно пов'язано з тим, що більшість «паперових» проектів» було заморожено ще в 2008-2009 роках.

В даний час акценти трохи змістилися - великі проекти в галузі житлової нерухомості реалізуються, проте вони здебільшого представляють забудову масовим сегментом (економ та комфорт) з мінімально можливою інфраструктурою.

З житловою функцією все досить зрозуміло: останнім часом (2016 рік) попит значно змістився або в Москву, або в найближче Підмосков'я, і ​​всім віддаленим підмосковним будовам стало набагато важче продаватися.

Подібне стало можливим завдяки появі нового обсягу пропозиції на території «старої» Москви та більш зниженою вартістю порівняно із середньоринковими показниками, характерними для міста. Житлові комплекси за 15-20 км вже не такі цікаві - вони можуть розраховувати насамперед на місцевий локальний попит.

У 2007-2008 роках суттєво зріс попит на землі для розміщення промислових підприємств, об'єктів складської та транспортної логістики. На той момент спостерігався дисбаланс, коли пропонованих до продажу промислових земель було набагато менше, ніж земель, які пропонувалися під житлове будівництво.

Цей дефіцит пропозиції був пов'язаний ще й з тим, що раніше всі землі промисловості знаходилися під існуючими об'єктами. Тому на той момент усі пропозиції – це фактично ті самі промислові об'єкти.

Основними драйверами ринку землі є житлова нерухомість, придорожні об'єкти та індустріальні проекти.

У той же час інвестору, який хоче увійти на цей ринок і створити нове підприємство в Московській області, зробити це досить важко, оскільки готової, вже переведеної в цю категорію землі немає, а вартість переведення та невизначеність за часом суттєво ускладнює стан справ. Крім того, існують дуже серйозні проблеми з отриманням інженерних потужностей – електроенергії, газу тощо. За ідеєю, ці проблеми мають вирішувати сучасні індустріальні парки.

Основні типи індустріальних парків:

• індустріальний парк, який розвивається на незабудованій території (greenfield);
• індустріальний парк, який розвивається на забудованій території (brownfield).

За останні 5-7 років сегмент індустріальних парків набув широкого розвитку в Московському регіоні, з'явилися якісні приклади реалізацій інвестиційних проектів.

Маючи вітчизняний досвід розвитку індустріальних парків, можливе формування доцільних заходів підтримки даного сегмента.

На даний момент у Московській області, за даними Корпорації розвитку Московської області, налічується приблизно 31 індустріальний парк (включно з ОЕЗ), 5 з них є державними.

Список індустріальних парків Московської області

Варто зазначити, що за фактом в регіоні, що аналізується, заявлено більшу кількість індустріальних парків (до кінця 2017 року їх має стати 53). Проте більшість із таких пропозицій є нарізкою на ділянки меншої площі та продаж без комунікацій. Таким чином, найбільш зручним варіантом для середньостатистичного інвестора-девелопера є покупка ділянки незабудованої території з комунікаціями та вихідно-дозвільною документацією. На таких майданчиках вже проведено так званий ленд-девелопмент.

Однак, як показав аналіз пропозицій дільниць, у більшості випадків на ділянках, які пропонуються на продаж, не було проведено будівництво інженерної інфраструктури. Найчастіше існують лише зобов'язання власника перед покупцем ділянки щодо будівництва мереж у майбутньому та надання підключення до них.

Пропозиція на земельному ринку Московського регіону

p align="justify"> Важливим завданням для інвестора є розуміння потенційного обсягу нового будівництва індустріальної нерухомості на основі аналізу загального обсягу земельних ділянок промислового призначення, а також аналізу земельних ділянок, виставлених на поточний момент на продаж. Аналіз проводився у розрізі забудованих та незабудованих ділянок.

Під забудованими у разі розуміються ділянки, мають капітальні будівлі переважно радянського періоду з великим коефіцієнтом незабудованої площі (понад 70% вільної від забудови землі). Такі ділянки найчастіше забезпечені інженерними комунікаціями та перебувають у розвинених промзонах радянського періоду. Від продажу будівель їх відрізняє те, що власники таких об'єктів позиціонують їх як ділянки на продаж.

Під незабудованими розуміються ділянки, вільні від об'єктів нерухомості. Найчастіше це незасвоєні чи частково освоєні ділянки в індустріальних парках типу greenfield (вторинний ринок). З погляду географії ділянки поділялися на зони: МКАД – А107 («Бетонка») та А107 – межі МО. Для аналізу відбиралися земельні ділянки категорії: землі промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, землі для забезпечення космічної діяльності, землі оборони, безпеки та землі іншого спеціального призначення; землі населених пунктів (зоновані під виробничу та складську діяльність).

В рамках відбору пропозицій із продажу/довгострокової оренди земельних ділянок збиралася інформація в Інтернет на онлайн-агрегаторах пропозицій.

При зборі інформації, крім адреси, площі та вартості, враховувалися такі параметри, як:

• відстань від МКАД;
• напрямок (федеральна траса);
• забезпеченість інженерною інфраструктурою;
• ступінь підготовленості земельної ділянки (містобудівне опрацювання для девелоперського проекту).

При зборі інформації щодо пропозицій про продаж земельних ділянок також враховувалися території суміжних ділянок, що у сукупності утворюють ділянки необхідної площі. Надалі подібні «сукупні» пропозиції враховувалися як один лот.

Таким чином, загальна кількість лотів на продаж становила 255 шт., до яких входить 429 земельних ділянок.

Частка пропозиції забудованих ділянок становить близько 1,2% загального обсягу ділянок подібного типу (у перерахунку на загальну площу).

Кількість забудованих земельних ділянок із будовами (майнових комплексів)

Частка незабудованих ділянок, виставлених на продаж, у загальному обсязі ділянок цього типу становить 13,2% (у перерахунку на загальну площу). Тобто близько 87% ділянок не виставлено на публічний продаж їх поточними власниками.

Кількість незабудованих земельних ділянок

Варто зазначити, що у зоні від А107 («Бетонка») до меж Московської області пропозицій про купівлю забудованих земельних ділянок майже немає (якщо розглядати ділянки площею від 5 га).

За кількістю пропозицій найбільше земельних ділянок було виявлено на Ленінградському, Дмитрівському та Новорязанському шосе. За загальною площею на перших двох місцях, як і раніше, Ленінградське, Дмитрівське, а також Сімферопольське ш.

Аналіз пропозиції в залежності від напрямку

Структура пропозицій забудованих та незабудованих ділянок у розрізі за напрямками
(МКАД – межі МО)

Вартість земельних ділянок у Москві та Підмосков'ї

Огляд підготовлений фахівцями Skladman USG:
Ярославом Дарусенковим, керівником відділу консалтингу;
Сергієм Соболєвим, експертом з підбору ділянок та підготовки до будівництва.

Економічна ситуація у країні така, що займатися вирощуванням та продажем сільськогосподарської продукції стало дуже вигідно. Але, як і в будь-якому бізнесі, спочатку необхідно розрахувати перспективи, витрати та прибуток, щоб не помилитися і не прогоріти.

Якщо у вас достатньо грошей для своєї справи, то можна . Але більшість людей не може цього зробити. Але необов'язково купувати землю, можна взяти в оренду. Спочатку слід з'ясувати, як розраховується вартість оренди землі, за якими вона змінюється.

Як розраховується оренда

Спочатку треба згадати, що взяти землю в оренду у приватника та держави – це не одне й те саме. Держава щодо призначення ціни оренди орієнтується на об'єктивні показники цінності землі: її місцезнаходження, цільове призначення, міські плани землю. Приватник чи фірма можуть орієнтуватися на суб'єктивні методи оцінки оренди землі: «популярність» території, комунікації у ньому, власні інтереси.

Тому необхідно розділяти ціну оренди на нормативну вартість, кадастрову та ринкову.Кожна з них визначається за власними правилами та впливає один на одного. Спочатку поговоримо про загальні формули, фактори, що впливають на підвищення або зниження оренди.

Розмір будь-якої орендної плати має зазначатися у договорі.

Нормативна орендна плата

Вартість встановлюється державою та органами місцевого самоврядування. Вона не змінюється згодом від коливань ринку та інших змін. Нормативна вартість розраховується виходячи з та її розташування.

• для підсобного господарства – дачі;
• - ріллі;
• промисловості - території для будівництва заводів;
• населених пунктів – зони для будівництва магазинів, торгових та офісних будівель.

При призначенні орендної плати враховуються два найважливіші показники.

1. Географічне становище природної зони, економічний розвиток міста.Логічно, що сільськогосподарські землі, розташовані на півдні країни, коштують у десятки разів дорожче за аналогічні території на півночі. Для промислових та інших зон велике значення має сусіднє місто. Землі під Москвою коштують у 3-4 рази дорожче, ніж ділянки під іншими містами країни.
2. Цінність ділянки для міста, області. До кожного типу землі (за цільовим призначенням) пріоритетними є показники цінності. Тут враховується безліч параметрів:
   • інженерна та будівельна цінність;
   • соціальна, економічна роль;
   • природні якості території;
   • історична та архітектурна цінність;
   • інші параметри.

Вартість оренди сільгоспземлі в Іванівській області (1 гектар коштує близько 30 000 рублів) та вартість оренди землі під будівництво в центрі Москви (1 сотка землі може коштувати кілька мільйонів рублів) серйозно відрізняються. Точніша ціна на оренду земельної ділянки може бути отримана безпосередньо в міській адміністрації або ж у сільській раді.

Кадастрова вартість

Державна кадастрова оцінка є обов'язковою для кожної ділянки землі, оскільки саме при ній враховується безліч важливих факторів, що впливають на кінцеву вартість оренди землі. Нерідко кадастрова вартість стає ринковою.

1. При кадастровій оцінці офіційно вимірюються та закріплюються дані про межі, площу та план території. Саме ці характеристики потрібно враховувати під час розрахунку реальної орендної плати.
2. Оцінюються комунікації дільниці. Логічно, що земля з підведенням лінії електропередачі, системою водопостачання та каналізації має оцінюватися дорожче.
3. Оцінюються та документально фіксуються різні споруди на території та їх стан. Ціну оренди сільськогосподарських земель піднімають теплиці, споруди для техніки та інвентарю.
4. Враховується відстань не лише до доріг, а й до лісу, водойм, інших природних об'єктів. Наявність їх поряд збільшує вартість будь-якої землі. Негативно може позначитися присутність поряд заболочених чи забруднених ділянок.
5. Важливим показником є ​​рельєф місцевості. Нерівності ділянки стають проблемою при використанні землі. Також має значення рельєф довколишньої території. Ділянка, що знаходиться в низині, регулярно затоплюватиметься.
6. Для сільськогосподарських земель не менш значущим показником буде сівозміна або характеристика ґрунту. Також важливий момент – необхідність попереднього обробітку землі перед посівом.

Ринкова вартість оренди

Може здатися, що кадастрова вартість землі має відповідати ринковій. Але так буває далеко не завжди. Незважаючи на очевидну залежність, ринкова вартість іноді дуже відрізняється від кадастрової.

Справа в тому, що на остаточну суму впливають головні фактори ринку - попит та пропозиція. А на них серйозно впливає психологія окремих людей та мас, економічна та політична ситуації у країні та регіоні.

Найбільш схильні до ринкових коливань землі в межах міста. На ціну впливають як об'єктивні чинники (близькість магазинів, значних вулиць), а й суб'єктивні, і нераціональні умови. До них можна віднести «престижність» району – близькість парків та зон відпочинку, архітектурних пам'яток, виділення району «для багатих».

Велику об'єктивність при ринковій оцінці мають землі сільськогосподарського та промислового значення. Але й тут відіграють роль очікування та надійності народу. Очікується підвищення економіки країни, отже, збільшується активність підприємців та зростає бажання відкривати підприємства. А якщо зростає попит на забудову землі цими підприємствами, то зростає ціна на оренду.

Іншими словами, потрібно завжди враховувати попит на землю, а не лише об'єктивні дані. Іноді попит на оренду землі може піднятись взагалі без видимих ​​причин. Наприклад, підприємці планували відкрити бізнес. Раптом вибухнула криза, і ризики при бізнесі зросли, отже впав попит на землю. Але при цьому попит на оренду зріс, хоча мав також впасти. Це сталося через те, що частина підприємців вирішила не купувати землю, а взяти її в оренду.

Аналіз вартості оренди та прогноз

Щоб було зрозуміліше, як формується вартість оренди землі, краще розібрати її коливання на конкретних прикладах. Перш ніж припускати розвиток майбутніх подій, звернемося до того, чого може навчити минуле.

Огляд змін вартості у минулому

Якщо брати загальну вартість оренди за тривалий період від 2000 року до сьогодні, то можна побачити пряму залежність ціни від економічної ситуації в країні.

З 2000 року ціна на оренди постійно зростає і прискорюється: чим ближче підходить графік до 2008 року, тим крутішим стає зростання вартості оренди.

У 2008 році графік різко падає вниз – це добре показує не лише силу «банківської» кризи, а й абсолютну її несподіванку.

Але після такого ж крутого падіння вартість землі та оренди швидко виправляється і знову починає йти в гору, правда не так жваво. Це показує, що криза хоч і була страшною, але все ж таки мала цілком гідне вирішення всіх проблем.

Нове падіння вартості оренди відбулося у 2014 році та було пов'язане з політичною обстановкою в країні. Справді важко відкривати бізнес та орендувати ділянку, коли населення банально не має грошей. Але цікаво те, що вартість оренди на землі сільськогосподарського призначення не лише падала повільніше, а й пішла в зростання. Так можна побачити на практиці ухвалення урядом закону про ембарго та запровадження субсидій для сільськогосподарських виробників.

Якщо подивитися вартість оренди землі на більш короткому часовому відрізку, то ми побачимо явну залежність від погоди на вулиці та настрою громадян. Наприклад, вартість оренди виробничих та офісних приміщень сильно падає з 1 січня і так само сильно піднімається з 10-12 січня кожного року. Зразу видно, коли вся країна йде відпочивати. А вартість оренди сільськогосподарських земель зростає навесні та падає восени. Отже, можна наочно бачити залежність цін від попиту ринку.

Ситуація зараз

Незважаючи на період відносної стабілізації економічної ситуації вартість оренди землі продовжує падати. Робить вона це вже так охоче, як у 2014-2015 роках, але тенденція видно чітко. Відрізняються лише землі сільськогосподарського призначення, але з червня 2016 року ціни теж йдуть вниз. Пов'язано це із закінченням посівного періоду. Також падає ціна оренди земель котеджного та дачного будівництва.

Розмір оренди встановлюється державою. Зазвичай вартість землі для оренди становить 1,5% її оцінної кадастрової вартості.

Прогноз цін на майбутнє

Вартість оренди землі залежить від ситуації у країні. Зараз все ще триває криза, але вона не може тривати вічно. Як і 2008 року падіння цін на землю незабаром змінилося новим зростанням, так і зараз розірвані відносини з Європою мають замінитись на внутрішнє виробництво. Нещодавно було оголошено, що вперше з 2014 року ВВП країни перестав падати і намітилося незначне зростання. Це означає, що пік кризи минув і починається нове піднесення. Значить, вартість оренди незабаром піде в зростання.

Експерти ринку нерухомості прогнозують, що у 2019 році вартість оренди землі безпосередньо залежатиме від внутрішньої економічної ситуації в країні, але вже зараз намітилася тенденція до подорожчання.

Середній щорічний платіж з оренди становить 800 рублів. Право оренди коштує 10 000 — 15 000 крб.

Витрати оформлення документів – 5000 рублів + 1000 рублів державне мито.

Формули для розрахунку

Зауважимо, що вартість оренди сильно відрізняється від того, у кого її беремо — у приватника чи держави.

Розрахунок оренди державних земель:

А = К * %, де

• А- орендна плата, яка, по суті, є податком;
• До- Кадастрова вартість землі;
• % - Коефіцієнт, що залежить від типу наймача та мети оренди.

Останній коефіцієнт набуває кількох значень:

• 0,01% - для будь-яких осіб, які володіють правом на звільнення від податку або податковими пільгами;
• 0,6% - Для ділянок під підсобне господарство, садівництво, городництво, фермерське господарство, під сільськогосподарські потреби;
• 1,5% - для територій під будівництво промислових зон, житлових та інших будівель;
• 2% - якщо оренда ведеться для видобутку корисних копалин

Розрахунки оренди приватних земель:

А = Ц * %, де

• А- орендна плата на рік;
• Ц- Ринкова вартість землі;
• % - Розмір ставки рефінансування Центробанку.

У другій формулі враховується саме ринкова вартість, причому ми вже знаємо, що вона може перевершувати кадастрову. При цьому фактори, що збільшують вартість, не завжди логічні та об'єктивні. Ринкова вартість землі має визначатися незалежною компанією за півроку до вступу клієнта до своїх прав.

Розмір ставки рефінансування враховується на початку того року, коли було укладено договір на оренду. Тобто якщо договір на оренду землі з травня по вересень 2019 року укладався в грудні 2018 року, то розмір ставки складе 7,75% — ставка ЦП у 2018 році.

При оренді землі у приватника клієнт не може отримати жодних пільг. Наприклад, такий самий коефіцієнт при оренді державних земель може становити 0,01%. Звичайно, для отримання такої ставки знадобиться багато паперів. Але при цьому максимальна ставка для оренди державних земель становить лише 2% — на видобуток корисних копалин. Виходить, що у держави брати землю в оренду вигідніше у будь-якому разі.

Приклади розрахунків

Візьмемо Івана Івановича, який вирішив взяти в оренду землю для ведення городництва. Період оренди – травень-вересень (включно) 2016 року, ринкова оцінка землі проводилася у грудні 2015 року (за півроку за правилами), договір укладався тоді ж. Вартість землі на літо 2016 року оцінена в 100 000 рублів.

1. Ставки ЦП у 2015 – 8,25%.
2. Ринкова ціна - 100 000 рублів.
3. Річна оплата оренди = 100 000 * 8,25% = 8250 рублів на рік.

За період з травня по вересень (5 місяців) Іван Іванович заплатить 3437 рублів і 50 копійок.

Візьмемо інший приклад – Сергій Петрович вирішив відкрити невелике кафе у місті. Землю для цього вирішив взяти в обласного уряду. Термін оренди – весь 2016 рік, кадастрову оцінку проводили у червні 2015 року та одразу уклали договір. Кадастрова вартість землі становила 300 000 рублів.

1. Кадастрова вартість - 300 000 рублів.
2. Коефіцієнт – 1,5%, оскільки будується кафе.
3. Річна оплата = 300000 * 1,5% = 4500 рублів

Актуальні нюанси оренди земельної ділянки

Крім розрахунку орендної плати, необхідно вирішити багато інших моментів, щоб отримати ділянку у вільне користування. Детальні роз'яснення про найважливіші моменти купівлі та оренди земельної ділянки, які слід знати будь-якому землекористувачу – на відео.

В.І. Петров

Перехід до ринкових відносин у Росії спричинив у себе трансформацію власності, яка з одномірної державної власності перетворилася на багатоаспектний комплекс, що з федеральної, регіональної, муніципальної, приватної та інших видів власності. Відповідно до ст. 9 Конституції Російської Федерації, земля та інші природні ресурси можуть перебувати у приватній, державній, муніципальній та інших формах власності.

Землі, що перебувають у власності Російської Федерації та її суб'єктів, є державною власністю.

Розмежування державної власності на землю на федеральну власність, власність суб'єктів Російської Федерації та власність муніципальних утворень здійснюється відповідно до Федерального закону від 17 липня 2001 р. № 101 «Про розмежування державної власності на землю».

Федеральне агентство з управління федеральним майном разом з іншими федеральними органами готує переліки земельних ділянок, куди відповідно в Російської Федерації, її суб'єктів та муніципальних утворень виникає право власності.

До складу федеральної власності входять:

• земельні ділянки, необхідні для забезпечення потреб оборони та безпеки держави;
• землі, зайняті федеральними енергетичними та космічними системами, об'єктами ядерної енергетики, оборонної промисловості;
• державні природні заповідники, національні парки (наприклад, Лосиний острів у Москві);
• лікувально-оздоровчі території;
• об'єкти історико-культурної спадщини та ін.

У муніципальній власності знаходяться всі землі в межах межі поселень, за винятком земель, що перебувають у державній власності та передані у приватну власність.

За чинним законодавством на земельні ділянки є такі права:

• право власності;
• довічне успадковане володіння;
• постійне (безстрокове) користування;
• оренда;
• безоплатне термінове користування;
• сервітут.

В даний час громадяни Російської Федераціїмають земельні ділянки на праві власності, довічного успадкування володіння, постійного (безстрокового) користування, термінового користування, оренди.

Юридичні особи Російської Федераціїможуть мати земельні ділянки на праві власності, постійного (безстрокового) користування, термінового користування та оренди.

У власності громадян та юридичних осіб можуть знаходитися професійні ділянки, не вилучені з обігу.

Іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особине можуть мати на праві власності земельні ділянки, що знаходяться на прикордонних територіях та на інших; встановлених особливо, територіях Російської Федерації (ст. 15 ЗК РФ).

Право власностігромадян та юридичних осіб на земельні ділянки включає право володіти, користуватися та розпоряджатися ними з дотриманням обмежень та інших умов, встановлених законом п договорами. Дане право закріплено в Конституції РФ (ч. 2 ст. 36), та Г К РФ (п. 3 ст. 129, в. 3 ст. 209).

Право приватної власності громадян та юридичних осіб на земельні ділянки виникає в результаті приватизації державних або муніципальних земель, успадкування, купівлі-продажу, дарування, обміну, інших угод із землею, а також внаслідок внесення земельних ділянок до статутного (пайового) капіталу юридичної особи.

Для права власності на земельну ділянку оцінювач може розраховувати такі види вартості: ринкову, інвестиційну, ліквідаційну.

Землевласник ділянки на право довічного успадкованого володіння має право володіння, користування та обмеженого розпорядження, тобто. може передати своє право у спадок (п. 1 ст. 266 ЦК України).

Надання земельних ділянок громадянам на праві довічного наслідуваного володіння після набрання чинності ЗК РФ не допускається. Громадяни, що мали земельні ділянки у довічному спадковому володінні до набрання чинності ЗК РФ, мають право придбати їх у власність.
Право довічного успадкованого володіння земельними ділянками у Москві до ухвалення нового Земельного кодексу надавалася громадянам домовласникам, постійно зареєстрованим у будинках, що належать їм на праві власності та розташованих на цих ділянках. У межах МКАД земельні ділянки довічне успадковане володіння надавалися площею до шести соток, а за її межами — до 12 соток. Понад зазначені площі земельні ділянки вищевказаним громадянам надавалися в оренду. Земельні ділянки, які перебували в довічному спадковому володінні, були неподільні.

Право постійного (безстрокового) користуванняземельною ділянкою передбачає володіння та користування ділянкою, яка перебуває у державній або муніципальній власності, без встановленого строку.

У постійне (безстрокове) користування земельні ділянки надаються державним та муніципальним установам, федеральним казенним підприємствам, а також органам державної влади та органам місцевого самоврядування. Усі інші юридичні особи зобов'язані переоформити право постійного користування земельними ділянками на право оренди земельних ділянок або придбати їх у власність за власним бажанням до 1 січня 2010 року.

Громадянам земельні ділянки у постійне (безстрокове) користування не надаються. Громадяни, які мали земельні ділянки на праві постійного користування до набрання чинності ЗК РФ, мають право придбати їх у власність.

Договір оренди земельної ділянки— цивільно-правовий договір, відповідно до якого одна сторона (орендодавець) зобов'язується надати іншій стороні (орендарю) земельну ділянку за плату у тимчасове володіння та користування.

Власник земельної ділянки може надати орендарю за договором право обмеженого розпорядження ділянкою - безоплатного термінового користування, суборенди, застави.

Договір оренди земельної ділянки, укладений терміном понад рік чи незалежно від терміну, якщо хоча б однією із сторін договору є юридична особа, укладається у письмовій формах.

Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки є обов'язковою, якщо вона укладена на строк більше року.

Цивільний кодекс Російської Федерації не містить спеціальних норм, присвячених договорам оренди земельних ділянок. Орендні відносини регулюються главою 34 ЦК України, ст. 22 та 46 ЗК РФ; ст. 9 та 10 Федерального закону від 24 липня 2002 р. № 101 «Про оборот земель сільськогосподарського призначення».

Істотними умовами договору оренди є предмет та орендна плата. Термін не є суттєвою умовою договору. Відсутність свідчення про нього означає, що договір укладено невизначений термін. І тут кожна зі сторін вправі у час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону протягом трьох місяців.

Після закінчення терміну договору оренди земельної ділянки його орендар має переважне право на укладення нового договору оренди, крім випадку, коли власником будівель, розташованих на земельній ділянці є інша особа, ніж орендар. В даному випадку власник будівель має переважне право купівлі або оренди даної земельної ділянки.

Розрізняють такі види орендних ставок:

• контрактні ставки, величина яких встановлено договором оренду;
• ринкові ставки, тобто. типові для даного сегмента ринку підданому регіоні.

Ринкова орендна ставка є ставку, переважну над ринком порівняних об'єктів нерухомості, тобто. є найбільш імовірною величиною орендної плати, яку типовий орендодавець погодився б здати, а типовий орендар погодився взяти земельну ділянку у найм.

За видом орендних платежів всі орендні договори діляться такі великі групи:

• фіксованою орендною ставкою (використовуються в умовах економічної стабільності);
• змінною орендною ставкою.

Перегляд орендних ставок протягом терміну договору використовується, зазвичай, за умов високої інфляції. Також такий тип оренди використовують для відображення очікувань майбутнього збільшення вартості власності:

• індексованою орендною платою, коли орендний договір передбачає періодичне коригування орендної плати відповідно до заздалегідь обраного базового індексу, наприклад індекс споживчих цін;
• відсотковою ставкою від виручки орендаря, коли до фіксованої величини орендних платежів додається відсоток доходу, одержуваного орендарем внаслідок використання орендованого майна.

У ході оцінки юридичних прав, що виникають під час укладання договорів оренди, оцінювачам необхідно враховувати такі фактори:

• співвідношення контрактної орендної плати та ринкової орендної плати;
• тривалість оренди;
• розподіл витрат між орендодавцем та орендарем.

У Москві випадках, коли федеральними законами не встановлюється обов'язковість відчуження земельної ділянки з власності Москви, надання у найм є основний (переважної) формою розпорядження землями, що у власності міста.

Договір оренди земельної ділянки укладається з переможцем торгів (конкурсів, аукціонів) та про продаж права на укладення договору оренди відповідно до умов цих торгів.

Земельні ділянки, на яких розташовані споруди, що не є капітальними, передаються виключно в оренду на строк не більше 5 років.

Договір оренди земельної ділянки, що знаходиться у власності Москви, зайнятої капітальною будівлею, будовою, спорудою, укладається на строк до 49 років, але не менше 25 ліг. Найменший термін договору оренди земельної ділянки може бути встановлений виключно за згодою сторін.

Уряд Москви має право за особливо значущими для міста об'єктами приймати рішення про надання земельних ділянок в оренду терміном до 99 років.

Право безоплатного термінового користування.У безоплатне термінове користування земельні ділянки надаються у вигляді службового наділу працівникам організацій транспорту, лісового господарства, лісової промисловості, мисливських господарств, природних заповідників.

Службові наділи надаються працівникам даних організації на час встановлення трудових відносин на підставі заяв працівників та рішення відповідних організацій у складі належних їм земельних ділянок.

Ще одним елементом правового режиму земельної ділянки є дозволене використання.

Дозволене використання земель- Експлуатація земельної ділянки з урахуванням її цільового призначення, наявних обмежень та сервітутів.

Обмеження- Наявність встановлених законом або уповноваженими органами в передбаченому законом порядку умов, заборон, що обмежують правовласника при здійсненні права власності або інших речових прав.

Земельна ділянка, надана з державних та муніципальних земель або придбана з інших підстав, може бути обтяжена такими обмеженнями:

• забороною зміну цільового призначення земельної ділянки;
• забороною способів використання земельної ділянки, які ведуть до погіршення навколишнього природного середовища, деградації землі та зниження родючості ґрунтів;
• встановленими вимогами до щільності, висоти та глибини забудови відповідно до містобудівної документації та містобудівних регламентів;
• забороною на розміщення соціально-культурних, комунально-побутових, промислових та інших будівель, будівель та споруд у межах відповідної зони або земельної ділянки. Наприклад, нині склалися такі форми дозволеного використання земельних ділянок під забудову у складі земель сільськогосподарського призначення та земель поселень:

- садові та городні земельні ділянки. Категорія - землі сільськогосподарського призначення. Призначені для вирощування сільськогосподарських культур. Дозволяється їх використання для відпочинку та зведення житлової будівлі без права реєстрації проживання в ній, а також господарських будівель та споруд,
- Особисте підсобне господарство, селянсько-фермерське господарство. Категорія - землі сільськогосподарського призначення. Призначені для веління особистого підсобного господарства або селянсько-фермерського господарства, з правом або без права будівництва не капітальної житлової будівлі, без права реєстрації проживання в ній, та господарських будівель та споруд залежно від дозволеного використання земельної ділянки, визначеної при зонуванні території,
- Дачні земельні ділянки. Категорія - землі сільськогосподарського призначення. Призначені для відпочинку. Дозволяється зведення житлової будівлі, без права реєстрації проживання в ній, а також господарських будівель та споруд. Також дозволяється вирощування сільськогосподарських культур,
- Земельні ділянки під індивідуальне житлове будівництво. Категорія – землі населених пунктів. Дозволяється зведення житлового будинку з правом реєстрації проживання в ньому та господарських будівель та споруд. Також дозволяється вирощування сільськогосподарських культур;

• забороною продаж; здачу в оренду чи суборенду;
• забороною зміну зовнішнього вигляду нерухомості;
• умовою розпочати та завершити забудову протягом встановлених термінів;
• іншими обмеженнями, встановленими актами виконавчих органів структурі державної влади, органів місцевого самоврядування чи рішеннями суду.

Обмеження прав на землю зберігаються під час переходу права власності на земельну ділянку до іншої особи.

У Москві дозволене використання земельної ділянки підтверджується актом дозволеного використання земельної ділянки, що розробляється та оформляється уповноваженим органом виконавчої влади Москви.

Акт дозволеного використання земельної ділянки має містити:

1 . Вимоги та обмеження до використання земельної ділянки:

• дозволені види функціонального використання земельної ділянки;
• обмеження висоти забудови, щільності забудови, інші вимоги та обмеження до використання земельної ділянки та розташованих на ній інших об'єктів нерухомості;
• обмеження прав на використання земельної ділянки, у тому числі публічні сервітути, встановлені відповідно до законодавства, для земельної ділянки та розташованих на ній інших об'єктів нерухомості.

2 . Перелік нормативних правових актів, зареєстрованих чи врахованих у державному містобудівному кадастрі Москви, визначальних дозволене використання земельної ділянки.

3 . Відомості про передбачуване чи фактичне використання земельної ділянки.
4 . Висновок про відповідність або невідповідність передбачуваного чи фактичного використання земельної ділянки вимогам та обмеженням щодо її використання.

Сервітут- обмежене речове право на нерухоме майно, не пов'язане з володінням ним, що полягає у праві однієї особи користуватися корисними сторонами речі, що належить іншій особі.

Норми, що регулюють відносини з приводу сервітуту, містяться у ст. 274-277 Г До РФ та в ст. 23 3 До РФ.

Сервітути підлягають державної реєстрації речових відповідно до Федеральним законом від 21 липня 1997 р. № 122 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод із нею».

Сервітути на земельні ділянки належать особам, які не є власниками землі, однак мають можливість у тому чи іншому обсязі використовувати чужі ділянки у своїх інтересах без посередництва інших осіб та власника, іноді навіть без його волі. Вони зберігаються при зміні власника землі, тобто. йдуть не за власником, а за самою земельною ділянкою, ніби обтяжуючи його. Про це необхідно пам'ятати при оцінці, оскільки наявність сервітутів на ту чи іншу земельну ділянку є певним обмеженням прав самого власника цієї землі.
Розрізняють публічні та приватні сервітути.

Публічні сервітути встановлюються законом чи іншим правом актом Російської Федерації, її суб'єкта, органу місцевого самоврядування з таких целей:

• проходу чи проїзду через земельну ділянку;
• використання земельної ділянки з метою ремонту комунальних, інженерних та інших ліній та мереж, а також об'єктів транспортної інфраструктури;
• розміщення на земельній ділянці межових та геодезичних знаків та під'їздів до них;
• проведення дренажних робіт на земельній ділянці;
• для забору води, водопою та інших цілей – водні сервітути;
• прогону худоби через земельну ділянку;
• сіножаті або пасіння худоби на земельних ділянках у строки, тривалість яких відповідає місцевим умовам, звичаям, за винятком таких земельних ділянок у межах земель лісового фонду;
• використання земельної ділянки з метою полювання, лову риби та розташованої на земельній ділянці замкнутої водойми, збору дикорослих рослин у встановлені строки та у встановленому порядку;
• тимчасового користування земельною ділянкою з метою проведення розвідувальних, дослідницьких та інших робіт;
• вільного доступу до прибережної смуги;
• для вільного перебування громадян у лісовому фонді – лісові сервітути.

Публічний сервітут припиняється у разі відсутності суспільних потреб, для яких його було встановлено, шляхом прийняття акта про відміну сервітуту або у разі вилучення ділянки органами державної влади або місцевого самоврядування.

Приватний сервітут встановлюється відповідно до цивільного законодавства для забезпечення проходу та проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку та газопроводів, забезпечення водопостачання, а також інших потреб власника нерухомого майна, які не можуть бути забезпечені без встановлення сервітуту.

Приватний сервітут може встановлюватися за згодою між особою, яка потребує сервітуту, та власником земельної ділянки або рішенням суду.

Власник ділянки, обтяженого приватним сервітутом, має право, якщо інше не передбачено федеральним законом, вимагати від осіб, на користь яких встановлено сервітут, пропорційну плату за користування ділянкою.

Сервітут не може бути самостійним предметом купівлі-продажу, застави і не може передаватися будь-яким способом особам, які не є власниками нерухомого майна, для забезпечення використання якого встановлений сервітут.

Виплата пропорційної плати за сервітут може здійснюватися одноразово або періодично (щорічно), що може бути передбачено угодою про сервітут, рішенням суду або нормативним правовим актом, яким встановлено сервітут.

Пропорційна плата за сервітут визначається як величина збитків, заподіяних власнику земельної ділянки, обтяженої сервітутом, у зв'язку з обмеженням її прав внаслідок встановлення сервітуту та розраховується шляхом складання трьох величин:

• реальних збитків;
• втраченої вигоди,
• збитків, заподіяних власнику земельної ділянки або іншого об'єкта нерухомості у зв'язку з достроковим припиненням зобов'язань перед третіми особами.

Величина реальних збитків, заподіяних власнику внаслідок встановлення сервітуту, визначається як різниця між ринковою вартістю аналогічної земельної ділянки, не обтяженої сервітутом, та ринковою вартістю земельної ділянки з наявним сервітутом.

Реальна шкода виникає після встановлення сервітуту під час продажу земельної ділянки з наявним сервітутом.

Величина втраченої вигоди власника земельної ділянки, обтяженої сервітутом, дорівнює неотриманому доходу, який власник земельної ділянки міг би отримати за відсутності сервітуту.

Втрачена вигода виникає при продовженні використання земельної ділянки після встановлення сервітуту. Розрахунок величини втраченої вигоди здійснюється шляхом дисконтування майбутніх неотриманих доходів.

Величина збитків, заподіяних власнику земельної ділянки, обтяженої сервітутом, у зв'язку з достроковим припиненням зобов'язань перед третіми особами внаслідок встановлення сервітуту, визначається шляхом складання:

• сум видатків, які поніс або повинен понести власник земельної ділянки, обтяженої сервітутом, відповідно до встановленої законом або договору відповідальності перед третіми особами, що виникає у зв'язку з достроковим припиненням (беззаконня);
• сум неотриманих доходів власника земельної ділянки, обтяженої сервітутом, у зв'язку з достроковим припиненням зобов'язань перед третіми особами, які власник земельної ділянки міг би отримати.

Розрахунок пропорційної плати за сервітутпередбачає наступну послідовність дій:

• визначення правочинів власника на земельну ділянку, обтяжену сервітутом, та державної реєстрації права власності на земельну ділянку, обтяжену сервітутом;
• характеристика сервітуту, відомостей про його державну реєстрацію та підстави для виплати пропорційної плати за сервітут;
• розрахунок величини пропорційної плати за сервітут.

Для розрахунку пропорційної плати за сервітут можуть використовуватися такі методи.

Аналіз парного продажу.Послідовність розрахунку:

• аналіз сегмента земельного ринку, до якого належить оцінювана ділянка;
• знаходження парних продажів аналогічних земельних ділянок без сервітуту та з сервітутом;
• визначення різниці в ціні продажу земельних ділянок із сервітутами та без сервітутів;
• розрахунок середнього значення за кількома продажами.

Капіталізація різниці у орендній платі.Послідовність розрахунку:

• аналіз ринку здавання в оренду аналогічних земельних ділянок;
• визначення різниці у ставках орендної плати земельних ділянок без сервітуту та з сервітутом;
• розрахунок коефіцієнта капіталізації для земельної ділянки;
• капіталізація середньої величини різниці в орендній платі визначення втрати вартості об'єкта, обтяженого сервітутом.

Врахування втрат у площі земельної ділянки.Послідовність розрахунку:

• визначення площі земельної ділянки, яка піддається впливу сервітуту;
• розрахунок коефіцієнта зниження корисної площі шляхом поділу площі, схильної до впливу сервітуту, на загальну площу земельної ділянки;
• визначення ринкової вартості аналогічної земельної ділянки, яка не піддається впливу сервітуту;
• визначення зниження ринкової вартості йод впливом сервітуту шляхом множення ринкової вартості земельної ділянки без сервітуту на коефіцієнт зниження корисної площі.

Земельна ділянка може бути подільною і неподільною. Ділим визнається земельну ділянку, яка без зміни дозволеного використання може бути поділена на частини, кожна з яких після поділу може утворити самостійну земельну ділянку.

Неподільною визнається земельна ділянка, яка але своєму цільовому та господарському призначенню та дозволеному використанню не може бути поділена на самостійні земельні ділянки. Земельна ділянка може бути визнана неподільною на підставі закону.

Оцінка права оренди землі – перелік дій, спрямований встановлення справжньої вартості прав оренди.

Оцінка вартості права оренди щодо складної процедури. Розглядаючи випадок оцінки матеріальних активів, як правило, ми оцінюємо їхній стан і проводимо порівняння зі схожими оціночними активами.

Процедура оцінки вартості права оренди відбувається абсолютно не так. Оцінюються не матеріальні активи, а вигода користування землею тривалий термін.

Оцінкою таких об'єктів займається оцінювач. Для того, щоб скористатися його послугами, вам потрібно буде надати такі документи:

1. , ув'язнений з орендодавцем.
2. Інформація про проведені комунікації, а також інженерні системи.
3. Дані про наявність будь-яких боргових зобов'язань за ділянку, а також відомості про те, чи не знаходиться він у .
4. Відомості про те, хто звернувся за послугами оцінювача, а саме: ПІБ, паспортні дані, номер мобільного телефону.

Навіщо це потрібно?

Процедура з оцінювання прав найму може переслідувати кілька цілей. Нижче наведено основні причини:

На основі чого?

Бажаєте взяти землю в оренду, але не знаєте як підрахувати вартість? Дізнайтесь подробиці розрахунків, а також нюанси оподаткування з !

Які методи застосовуються?

Порівняння продажів

Знаходяться схожі об'єкти, вивчається їхня повна інформація: вартість прав найму, умови за якими вони надаються. Після цього відбувається порівняння за кожним критерієм, є відмінності і після аналізу розраховується вартість права оренди.

Порівнювані критерії:

1. Час до закінчення терміну оренди.
2. Розмір щомісячної.
3. орендарем.
4. Можливість.

Виділення

Потрібна інформація про ціну аналогів об'єкта, що оцінюється, або ж про вартість пропозицій на ринку.

Метод виділення використовують для відрахування вартості об'єкта без покращень. З вартості об'єкта з покращенням віднімаємо вартість тих самих покращень.

Розподілу

З використанням цього методу відбувається оцінка із забудовою.

Він простіше, ніж метод виділення, тому що не потрібно робити відрахування. Тут використовується принцип співвідношення вартості ділянки та забудови разом із вартістю самої землі. Використовуючи метод порівняння продажів, ми прораховуємо вартість землі разом із забудовою та множимо на частку землі.

Щоб обчислити частку, потрібно знайти аналогічні об'єкти та застосувати знайдене співвідношення на свою ділянку.

ВАЖЛИВО! Метод не дає точних даних. Для більш точної інформації його потрібно поєднувати з іншими джерелами.

Капіталізації

Для підрахунку ціни можливості найму потрібно поділити чистий операційний дохід коефіцієнт капіталізації . Коефіцієнт капіталізації можна розрахувати різними методами (Рінг, Хоскольд).

У процесі прорахунку капіталізації не забудьте врахувати ризики із вкладеннями грошей, їх зростання.

Суть методу капіталізації:

1. Визначення суми доходу за встановлений термін шляхом ефективного використання орендованої землі.
2. Розрахунок коефіцієнта капіталізації.
3. Прорахунок вартості можливості найму на ринку.

Залишку

Його застосовують під час створення на об'єкті дохідних поліпшень.

Суть методу:

1. Розрахунок ціни експлуатованих покращень.
2. Розрахунок чистого доходу за встановлений час.
3. Вирахування ціни експлуатованих поліпшень із ціни прав оренди.

Передбачуваного використання

Використовується з метою одержання доходу з прав оренди.

Суть методу:

1. Визначення суми видатків, які потрібні для використання землі.
2. Розрахунок доходів, які ви отримаєте під час використання.
3. Прорахунок ціни оренди за допомогою дисконтування доходів та витрат.

Складання звіту про оцінювання землі

Вартість дозволу на оренду можна прорахувати за допомогою формули:

Z = DA + DIА,

• де Z – земельний дохід;
• DA - прибуток, який отримає орендодавець;
• а DIA – прибуток орендаря.

Вище було показано розподіл земельного доходу між власником та орендарем. Можна зрозуміти, що якщо доходи DA - прибуток орендодавця дорівнює земельному доходу, то прибуток орендаря 0.

RS = RAL + RA,

• де RS – ціна повного права власності на ринку;
• RAL – вартість права оренди орендодавця;
• а RA – вартість права найму орендаря.

Приклад: за формулою RS=RAL+RA припустимо що RS (ринкова вартість повного права власності) дорівнює 600 тисяч доларів. Вартість права оренди орендодавця, яку визначили місцеві органи влади, становитиме 250 тисяч доларів. Тому розраховуємо, що RA = 350 тисяч доларів, тобто вартість права оренди складе 350000 $.

Виходячи з вищевикладеної інформації, можна зрозуміти що оцінка права оренди досить трудомістка та має багато нюансів, Поступки при оцінці права оренди наділу неприпустимі. Але якщо ви підійдете до цього питання досить відповідально, то проблем не виникне і ви зможете вирішити питання з оцінкою в найкоротший термін.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Аналіз ринку земельних ділянок в Нижегородській області.

1. Аналіз ринку земельних ділянок (за даними різних джерел)

До настання фінансової кризи високий інтерес девелоперів, інвесторів та спекулянтів до ринку землі значно впливав на темпи зростання вартості земельних ділянок. Криза змусила гравців ринку переглянути перспективи розвитку ринку землі.

Придбання землі до кризи розглядалося покупцями як варіант вигідної інвестиції. Земельні ділянки купувалися з різною метою: девелопери та інвестори купували їх з метою отримання доходу від грошового потоку майбутнього об'єкта, спекулянти – з метою подальшого перепродажу, що вплинуло на збільшення ринкової вартості землі в останні роки.

Вплив фінансової кризи. Нині земля значною мірою втратила свою інвестиційну привабливість. Це пояснюється низкою факторів.

Земля, як і будь-який інший об'єкт інвестування, має такі властивості, як ліквідність, реалізованість, дохідність і схильність до ризиків. На сьогодні земля є низьколіквідним активом, тому що в умовах ринку нерухомості, що склалися, будь-яка земельна ділянка не може бути продана в короткий час.

Також однією з причин низької ліквідності земельних ділянок в умовах кризи на ринку нерухомості є той факт, що вони часто купувалися без аналізу найкращого використання та наявності комунікацій. Багато ділянок було придбано зі спекулятивними цілями, без детальної перевірки фізичних обмежень, і, як наслідок, така земля є непридатною для девелопменту.

Не полегшують процес продажу землі та ризики як політичні, так і економічні, з якими може зіткнутися будь-який інвестор. В результаті страждає реалізованість як одна з характеристик інвестиції, оскільки в нинішніх умовах вкрай важко перетворити земельну ділянку як актив у готівку.

Формування вартості землі. Ринкову вартість земельної ділянки також досить складно визначити на момент продажу, особливо в умовах нестабільної економічної та політичної ситуації. Це ускладнюється масою факторів, таких як відсутність статистичних даних про реальні, а не ціни, що запитуються при продажі аналогічних ділянок. Якщо ділянка знаходиться у короткостроковій оренді, а не у власності, важко оцінити, чи буде реалізовано на ній проект протягом тривалості дії договору оренди. Визначити ринкову вартість земельної ділянки методом дисконтування майбутніх потоків від реалізованого об'єкта сьогодні також складно, оскільки за нинішніх умов при прогнозуванні орендних ставок можна зробити неоднозначні висновки.

Також формування вартості землі впливає ряд показників ділянки: форма ділянки, тип поверхні (рівна, горбиста), наявність комунікацій, доріг, оточення.

Одним з найбільш важливих факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, є її місцезнаходження, а саме район розташування ділянки. Навіть у межах одного міста вартість землі може бути різною: ціна ділянки тісно пов'язана з поняттям престижності місця (соціально-демографічними та економічними показниками району, планами адміністрації щодо розвитку сусідніх територій та дорожньої мережі, кількістю та специфікою навколишньої забудови (житлова, комерційна нерухомість)) .

Ціни на продаж.

Сьогодні вже простежується тенденція падіння цін на земельні ділянки. Поки що експерти не готові прогнозувати, наскільки зміниться вартість землі в найближчому майбутньому, оскільки вона залежить від багатьох факторів: врегулювання внутрішньополітичної та економічної ситуації, відновлення фондових ринків, стабілізації національної валюти. Продавці зі свого боку також зайняли позицію очікування. Власники земельних ділянок, у свою чергу, не готові протягом кількох тижнів зменшити свої цінові очікування. Тому чітких трендів щодо ціноутворення на ринку земельних ділянок немає.

Аналізуючи ціноутворення на ринку земельних ділянок, особливу увагу слід звернути на співвідношення та формування попиту та пропозиції.

Структура речення. Розглядаючи формування пропозиції, зупинимося окремо кожному учаснику ринку.

Насамперед постраждали від кризи спекулянти, які купували землю виключно з метою перепродажу, і тепер першими почали виставляти її на продаж.

Власники, які купили земельні ділянки з метою девелопменту, не поспішають виставляти на продаж свої об'єкти, оскільки очікують на закінчення кризи для подальшого розвитку своїх проектів. Здебільшого це компанії-професіонали, які придбали ділянки з правильним розташуванням та готові чекати, доки ринок стабілізується. Однак деякі девелоперські компанії, які не мали достатнього запасу міцності, і які не можуть в умовах кризи отримати фінансування під розвиток своїх проектів, також виставляють свої ділянки на продаж.

Слід зазначити, що багато компаній починають позбавлятися недохідних активів, що впливає на збільшення пропозиції.

На сьогоднішній момент на продаж пропонуються набагато ліквідніші об'єкти і за більш адекватною ціною, яка нижче за запитувану на ринку, наприклад, цього літа.

На продаж виставлені ділянки з різним цільовим призначенням як під розвиток промислових об'єктів і торгово-розважальних комплексів, так і ділянки, призначені для будівництва житлових, офісних та готельних проектів. Збільшилася пропозиція дільниць із готовими проектами або з передпроектними пропозиціями.

Структура попиту. Формування попиту відбувається так.

За словами гравців ринку, на даний момент попит мають ділянки з цільовим призначенням під будівництво торгових і офісних комплексів. Менш привабливими з погляду інвестора є земельні ділянки під будівництво складських комплексів, житлових проектів та об'єктів готельної нерухомості.

У світлі останніх подій рівень попиту на земельні ділянки не відповідає такому в попередні роки. По-перше, з ринку зникає така категорія покупців, як спекулянти. По-друге, немає попиту з боку інвесторів, оскільки з метою хеджування ризиків сьогодні вони вважають за краще інвестувати в об'єкти, які вже приносять дохід від оренди, а не у високоризикований та непрозорий ринок землі. У період кризи домінує прагнення інвесторів мінімізувати свої ризики, і вони віддають перевагу інвестиціям, де вони мають максимальні гарантії швидкого повернення вкладених коштів. Тому зараз загалом попит зміщується із земельних ділянок до об'єктів, що будуються, за якими вже підписані договори оренди з надійними компаніями на досить тривалий термін. Падіння попиту також спричинене тим, що частина гравців пішла з ринку.

Експерти ринку сходяться на думці, що найближчим часом очікується попит на земельні ділянки з боку покупців активів за низькою вартістю, які в кризовий період можна буде придбати за дуже привабливою ціною. Ця категорія покупців земельних ділянок – великі міжнародні компанії, які пережили не одну кризу, та планово розвиваються, використовуючи привабливі можливості цього періоду. Основними сегментами, які цікавлять ці компанії, є торгова та офісна нерухомість. І найкращі земельні ділянки у цих сегментах залишаються затребуваними. Також активізуються інвестори, орієнтовані на купівлю знецінених активів у період кризи, переважно готових об'єктів за рахунок власних коштів.

Слід зазначити, що зараз на ринку попит практично відсутній, навіть на ділянки з цільовим призначенням, відповідним інвестиційним завданням потенційного покупця. Поки що з боку покупців спостерігається вичікувальна позиція, яка визначається як загальною ситуацією в країні, так і неготовністю продавців знижувати ціни. У той же час ділянок з гарним місцем розташування дуже мало, їх не може бути багато в силу фізичних обмежень. І ціни на ці ділянки ще не знизилися до тих пір, коли інвестор готовий був би їх купувати.

Тенденція ринку. Загалом на ринку земельних ділянок існують тенденції, характерні для всього ринку нерухомості – при терміновому продажу ціни знижуються, в інших випадках – тримаються на колишньому рівні, або знижуються значно повільніше. Можливі два варіанти розвитку ринку:

Ринок піде шляхом продавця і ціни залишаться на колишньому рівні, а покупці будуть до них пристосовуватися Ринок піде шляхом покупця і ціни почнуть зниження.

Кризова ситуація призведе до позитивних змін та переходу на якісно новий рівень розвитку ринку. Цьому сприятимуть звільнення з ринку непрофесіоналів та зменшення кількості спекулянтів. Девелопери, у свою чергу, ретельніше оцінюватимуть ризики реалізації проекту на земельній ділянці і більш уважно підходитимуть до питань юридичного оформлення, аналізу найкращого використання, створення концепції майбутнього об'єкта.

2. Статистичний аналіз ринку земельних ділянок у Нижегородській області на основі даних ПЦФКО.

Для проведення якісного аналізу ринку земельних ділянок Нижегородської області Оцінювач використав дані нижчеміського ринку комерційної нерухомості за січень-серпень 2009 року, а також інформацію, що міститься в базі даних комерційної нерухомості «Приволзького центру фінансового консалтингу та оцінки». Оцінювач проаналізував дані оренди та продажу земельних ділянок. Загальний обсяг вибірки на 07.10.2009 р. становив об'єктів оренди та 156 об'єктів продажу) об'єкта. Головним завданням оцінювача є виявлення реальних цін, що існують на ринку земельних ділянок. При цьому використовувалося припущення, що зміна орендної ставки та ставки продажу на землю в майбутньому - випадкова величина. При аналізі даних використовувалося логнормальний розподіл . Автор відмовився від використання більш популярного серед оцінювачів нормального розподілу з таких причин. По-перше, наведені гістограми показують, що розподіл цін (орендних ставок) має явно виражену здебільшого правосторонню скошеність, що більшою мірою відповідає логнормальному розподілу, ніж нормальному, що симетрично щодо центральної осі. По-друге, відповідно до нормального розподілу випадкова величина може приймати як позитивні, так і негативні значення; що суперечить природі даних, що розглядаються тут: ціни оренди і продажу не можуть бути негативною величиною. Нарешті, по-третє, модель логнормального розподілу краще відбиває характер ціноутворення. Ціна (орендна ставка) формуються під впливом численних факторів, кожен з яких має мультиплікативну дію на оцінку. Теоретично доведено, що у цьому випадку випадкова величина прагне логнормального розподілу.

Активність ринку.

Розташування об'єктів комерційної нерухомості за межами обласного центру характеризується двома параметрами: районом розташування та положенням усередині району. Виходячи з рівня економічного розвитку райони Нижегородської області можна об'єднати у три групи. До першої групи найбільш розвинених районів належать Борський, Кстовський та Арзамаський райони, а також м. Дзержинськ. До другої групи належать Богородський, Городецький, Балахнінський, Павлівський та Виксунський райони. Решта районів області становлять третю групу.

На ринку земельних ділянок через низку його специфічних особливостей різниця в обсягах пропозицій продажу та оренди об'єктів досягає найбільших значень. Дійсно, права власності на об'єкт нерухомості даного типу є особливою цінністю, втім, залежно від подальшого передбачуваного використання земельної ділянки, а також від величини земельного податку в певних випадках набуття прав короткострокової оренди може бути вигіднішим. Різниця в обсягах пропозиції на ринках продажу та оренди земельних ділянок є багаторазовою.

На момент дослідження на ринку земельних ділянок Нижегородської області зафіксовано 8 пропозицій оренди та 156 пропозицій продажу.

Структура пропозиції на ринку земельних ділянок Нижегородської області [за даними бази даних земельних ділянок «Приволзького центру фінансового консалтингу та оцінки»]

При цьому у структурі пропозиції практично весь обсяг пропозиції посідає продаж (95%).

У якісній структурі пропозиції ринку землі в Нижегородській області для розгляду є земельні ділянки трьох категорій – землі промислового призначення, землі поселень, ділянки під будівництво об'єктів дорожньо-транспортної інфраструктури та землі сільськогосподарського призначення. Остання категорія земель у своїй більшості пропонується на територіях, що належать до другої та третьої груп районів. Вона ж є найдешевшою: як правило, зараз, під землями сільськогосподарського призначення розуміються занедбані віддалені ділянки великої площі, що давно не оброблялися, найчастіше вони передбачаються під подальший переведення в будь-яку з інших категорій – промислового або житлового використання. У безпосередній близькості до найбільшим населеним центрам області розташовані ділянки під будівництво індустріальних об'єктів, логістичних центрів, автосервісів, автозаправних станцій та ін. Цікавим також є досить малий відсоток земель під індивідуальне (дачне) будівництво (загалом кілька пропозицій), що пропонуються до продажу на території Нижегородської області у поточному 2009 році.

Аналіз ринку аренды.

Ринок оренди земельних ділянок у Нижегородській області складає всього 8 пропозицій. Характеристики кожного з них мають багато спільних рис: приналежність до 1-ої та 2-ої груп районів, а саме, до територій прилеглих до Нижнього Новгорода Кстовського, Богородського та Дзержинського районів, промислове використання.

Як видно з наведеної нижче Таблиці 1 діапазон ставок оренди становить від 20 руб./кв. м/міс. до 100 руб. / кв. м/міс. Середня вартість оренди дорівнює 65 руб. / кв. м./міс., що відповідає орендної ставці Нижнього Новгорода (66 крб./кв. м./мес.).

Розглянуті земельні ділянки розташовуються у безпосередній близькості до Нижнього Новгорода, що підвищує затребуваність, відповідно і ціну.

Пропозиції по оренді земельних ділянок в Нижегородській області.

Таблиця 1

орендні ставки області варіюються у досить широких діапазонах: від 20 крб./кв. м/міс. до 100 руб. / кв. м/міс. Середня вартість оренди області становить 65 крб./кв. м/міс.

Аналіз ринку продажу.

Як було зазначено вище в аналізі «Активність ринку», частка пропозиції з продажу земельних ділянок становить 95% (156 об'єктів із 164) від сукупного обсягу пропозиції в цілому по області. При цьому діапазон цін продажу є досить широким.

У наведених нижче графіках Таблиці 2 показано, що ціни продажу земельних ділянок варіюються в широкому діапазоні від 8 руб./кв. м. до 6100 руб./кв. м. У цьому понад 50% діапазону формують ділянки з інтервалу 100 – 1 000 крб./кв. м. Середня вартість продажу загалом області приймає значення, рівне 600 крб./кв. м.

Для більш детального аналізу цін продажу земельних ділянок по Нижегородській області Оцінювач вважає за доцільне класифікувати область за двома групами: першу групу формують міста та райони 1 зони, другу – 2 – 3 зони.

У формуванні цін продажу першої зони беруть участь такі міста, як Бор, Дзержинськ, Кстово, Арзамас, Саров. Тут ціни належать інтервалу від 11 руб. / кв. м. до 6100 руб./кв. м. за середньої ставки продажу 1 000 руб./кв. м.

Найбільшу вартість (від 1000 руб./кв. м. до 6100 руб./кв. м) мають земельні ділянки площею менше 15 000 кв. м. У середньому це значення становить 1600 кв. м. Дані території призначені для будівництва об'єктів придорожнього автосервісу, як наслідок, найбільш затребувані. Їхня кількість становить близько 50% вибірки. Для ділянок найбільшої площі вартість продажу поступово зменшується від 1000 руб./кв. м., досягаючи найменшого зафіксованого значення 50 руб. / кв. м.

Землі сільськогосподарського призначення формують діапазон від 11 руб. / кв. м. до 1000 руб. / кв. м. В основному такі ділянки розташовуються в містах Арзамас та Кстово.

Проаналізуємо ситуацію, властиву земельним ділянкам другої та третьої зони.

Діапазон цінових показників продажу складає від 8 руб. / кв. м. до 5000 руб./кв. м. У цьому понад 55% інтервалу формують земельні ділянки від 40 крб./кв. м. до 350 руб. / кв. м. Середня вартість продажу зафіксована на рівні 400 руб. / кв. м. Слід зазначити, що найбільша вартість продажу (від 800 руб./кв. м) характерна для земельних ділянок невеликих площ: від 2000 кв. м.

Діапазону низьких цін: від 8 руб. / кв. м. до 200 руб. / кв. м., відповідають земельні ділянки сільськогосподарської. Більш дорогі ставки оренди належать дільницям промислового призначення, а також під будівництво АЗС, кафе, стоянок вантажних автомобілів, автосервісу, мотелю та ін.

Згідно з даними, представленими вище, Вартість продажу по області варіюються у досить широких діапазонах: від 8 руб./кв. м. до 6100 руб./кв. м. У цьому понад 50% діапазону цін продажу належить інтервалу від 100 крб./кв. м. до 1000 руб. / кв. м. Середня ціна продажу області становить 600 руб./кв. м.

Графіки, що відображає ціни продажу на виробничо-складську нерухомість.

Таблиця 2

Висновки:

1. Діапазон ставок оренди земельних ділянок Нижегородської області становить від 20 руб. / кв. м/міс. до 100 руб. / кв. м/міс. Середня вартість оренди дорівнює 65 руб. / кв. м./міс., що відповідає орендної ставці Нижнього Новгорода (66 крб./кв. м./мес.).

2. Ціни продажу земельних ділянок варіюються у широкому діапазоні від 8 руб./кв. м. до 6100 руб./кв. м. У цьому понад 50% діапазону формують ділянки з інтервалу 100 – 1 000 крб./кв. м., об'єкти до 100 руб. / кв. м. пропонуються під сільськогосподарське використання, від 1000 руб./кв. м. пропонуються ділянки у Кстівському, Дзержинському районах під індивідуальне житлове будівництво, відповідно, на збільшення ціни продажу впливає престижність розташування ділянки. Середня вартість продажу загалом області приймає значення, рівне 600 крб./кв. м.

3. У формуванні цін продажу першої зони беруть участь такі міста як Бор, Дзержинськ, Кстово, Арзамас, Саров. Тут ціни належать інтервалу від 11 руб. / кв. м. до 6100 руб./кв. м. за середньої ставки продажу 1 000 руб./кв. м.

4. Діапазон цінових показників продажу другої та третьої зон досить широкий, при цьому понад 55% інтервалу формують земельні ділянки від 100 руб./кв. м. до 800 руб. / кв. м., об'єкти до 200 руб. / кв. м. мають сільськогосподарське призначення, від 600 руб./кв. м. ділянки пропонуються під будівництво АЗС, кафе, стоянки вантажних автомобілів, автосервісу, мотелю та ін. у Богородському районі. Середня вартість продажу зафіксована лише на рівні 400 руб./кв. м. Слід зазначити, що найбільша вартість продажу (від 800 руб./кв. м) характерна для земельних ділянок невеликих площ: до 2000 кв. м.

5. У структурі пропозиції земельних ділянок Нижегородської області майже весь обсяг пропозиції посідає продаж (95%).

6. У якісній структурі пропозиції ринку землі в Нижегородській області є земельні ділянки трьох категорій – землі промислового призначення, землі поселень, ділянки під будівництво об'єктів дорожньо-транспортної інфраструктури та землі сільськогосподарського призначення.