Как оформляется продажа квартиры. Купля-продажа квартиры. Можно ли зарегистрировать договор купли продажи квартиры в МФЦ

Таким образом, альтернативные сделки купли-продажи предполагают участие нескольких сторон вплоть до 7 участников. Они предполагают продажу одной квартиры взамен на другую. Альтернативные сделки могут быть реализованы в самых разнообразных формах: съезд, разъезд, увеличение жилплощади и пр. Сделка происходит по общему алгоритму и предполагает заключение в письменной форме договоров купли-продажи, прохождение госрегистрации перехода права собственности в Росреестре и фактическую передачу недвижимости.

Сделки с недвижимостью требуют тщательного документального оформления. Но не менее важно продумать порядок оплаты. Какими способами в 2019 году можно передать деньги при продаже квартиры?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Люди уже привыкли, что при продаже недвижимости следует составлять правильный договор купли-продажи. Его содержание детально продумывается, учитывается каждый нюанс.

Но когда речь заходит о расчетах по сделке, большая часть ситуаций стандартна. Деньги отдают до или после заключения договора. И именно этот момент может оказаться самой значимой проблемой.

Как происходит процесс передачи денег при продаже квартиры в 2019 году и как не столкнуться с мошенничеством?

Общие моменты

Передача денег при продаже квартиры и выбор варианта расчетов зависят от типа рынка, на каком свершается сделка.

Когда реализуется квартира на первичном рынке, то участие в сделке принимают физлицо в лице покупателя и юрлицо, представленное застройщиком.

Порядок осуществления расчетов определяет застройщик. Деньги со счета покупателя переводят на основании счета, выставленного компанией-застройщиком, в соответствии с условиями договора.

Если покупка квартиры осуществляется посредством участия в , то используется альтернативный вариант, предусмотренный законодательством с 2019 года.

Защита денег дольщиков обеспечивается посредством перевода средств через счета эскроу.

То есть применяется безналичная форма расчетов, но деньги поступают на специальный банковский счет, а не непосредственно к застройщику.

Гораздо сложнее ситуация с оплатой на рынке вторичном. Здесь как-то больше приняты расчеты наличными.

Фактически покупатель может передать продавцу «чемодан денег», а последний точно также может утверждать, что передачи не было.

Риски достаточно велики. Повышаются они при участии в сделке сразу нескольких продавцов, когда переданные средства сразу распределяются меж ними.

Риски существуют и для продавцов вторички. Например, достигнута договоренность о получении денег после подписания и передачи квартиры.

И вот продавец обязательства свои исполнил, а денег так и нет. Конечно, он вправе договор расторгнут, но это не значит, что и квартира нему будет возвращена.

Для возврата имущества потребуется обращаться в суд и потратить немало времени на судебные тяжбы.

Как решить вопрос с оплатой за недвижимость правильно и как провести передачу денег при покупке/продаже квартиры?

Основные понятия

Продажа квартиры предполагает передачу права собственности на условиях заключенного договора. Данное соглашение включает в себя довольно много разделов.

Общее их количество зависит только от пожелания сторон. Но в любом договоре должен наличествовать пункт о цене.

Цена договора это сумма, в которую оценена квартира продавцом и какую он намерен получить от покупателя в обмен на передаваемое право собственности.

Пункт о передаче денежных средств включает в себя:

• дату передачи средств;
• способ передачи или перечисления;
• иные значимые моменты.

Участники сделки вправе самостоятельно выбирать вариант оплаты и устанавливать момент передачи средств.

При этом правом на получение оплаты за квартиру располагает лицо, выступающее как продавец. Это собственник квартиры или его законный представитель.

Порядок заключения сделки

Условно сделку по продаже квартиры можно разделить на пять этапов:

Что касается передачи денег за квартиру, то логично предположить, что денежная сумма должна обмениваться на право собственности. И вот тут-то и возникает основная проблема.

Если покупатель передаст деньги до получения квартиры, то в дальнейшем могут иметь место сложности с фактической .

Можно месяцами ждать, когда собственник освободит жилье. Когда продавец передаст квартиру вместе с правом собственности на нее до получения денег, то есть риск и вовсе не получить оплату.

Да и случаи, когда одна из сторон получит причитающееся по сделке и впоследствии отказывается признать сей факт, тоже не редкость.

Таким образом, правильная процедура передачи денег при продаже квартиры важна для обеих сторон сделки отчуждения квартиры. И здесь у участников есть несколько вариантов.

Действующие нормативы

Порядок продажи недвижимости регламентирован . так и называется «Купля-продажа». В §7 этой главы говорится о продаже недвижимости.

Каждая отдельная статья параграфа затрагивает отдельные моменты сделки – договор, его форму, госрегистрацию, определение предмета и прочее.

Стоит отметить, что не следует передавать деньги до регистрации права собственности. Нередко мошенники пользуются именно такой схемой, когда берут деньги до обращения в Росреестр .

В процессе регистрации порой выявляются нюансы, не позволяющие зарегистрировать право собственности (например, продавец по факту не является правомочен на проведение сделки).

Но вернуть уже переданные деньги удается не всегда. А при отсутствии надлежащих доказательств и вовсе невозможно доказать, что деньги переданы.

С другой стороны не хочет рисковать и продавец. Он желает получить уверенность, что действительно получит деньги за квартиру. Как осуществляется передача денег в сделках меж частными лицами?

Чаще всего деньги передаются наличными. И зачастую в качестве доказательства факта приема-передачи средств используется .

Это достаточно известный инструмент и, безусловно, он имеет место быть. Но в современном мире есть и более безопасные способы, позволяющие передать деньги продавцу.

Произведение расчета

В сделках со вторичной недвижимостью существует три наиболее безопасных способа передачи денег. Это:

• банковская ячейка;
• привлечение нотариуса;
• аккредитив.

Ячейка используется при передаче наличных денег. Нотариус может помочь в проведении расчетов, как наличными, так и по безналу. Аккредитив же предполагает исключительно безналичный платеж.

Каждый из перечисленных способов имеет свои плюсы. Но в то же время необходимо знать тонкости применения каждого способа.

Если правильно применить выбранный вариант, то вероятные риски, связанные с передачей денег, сводятся практически к нулю.

Через банковскую ячейку

Аренда сейфа в банке в последнее время все больше обретает популярность при расчетах на рынке недвижимости. Банковской ячейкой именуется сейф в специальном банковском хранилище (депозитарии).

Банк передает такой сейф в аренду на период любой длительности с целью сохранения ценностей. При этом банком не проверяется, что будет сберегаться в ячейке.

Основная банковская задача это обеспечение охраны сейфа и контроля доступа к нему. За счет этого передача денег через банк осуществляется в строго конфиденциальном порядке.

Арендатором ячейки становится покупатель. Он закладывает в сейф сумму, предназначенную для передачи продавцу.

Последний получить деньги может только согласно с условиями дополнительного соглашения, заключенного меж продавцом, покупателем и банком.

В оформляемом соглашении прописываются условия доступа к ячейке — конкретный срок и документы, какие обязан предоставить продавец.

Сущность данного способа в том, что продавец документально удостоверяет факт конкретному покупателю.

Взамен он получает возможность извлечь из ячейки деньги. Если в установленные сроки продавец не объявился, то покупатель может забрать деньги сам.

При таких расчетах наличность пересчитывается и проверяется в банке при закладке их в сейф, в присутствии продавца.

При этом ключ от сейфа может оставаться у покупателя до получения в получении средств после госрегистрации или сразу передаваться продавцу.

Важно! В соглашении можно предусмотреть условие совместного доступа, независимо от иных условий. К примеру, стороны отказались от сделки.

Чтобы не ожидать истечения положенного срока участники предполагаемой сделки могут совместно открыть сейф, и покупатель заберет свои деньги назад.

За наличные

Передача наличных может осуществляться и без привлечения банка. Например, покупатель передает средства, а взамен получает расписку.

Это становится доказательством факта передачи средств и при необходимости такой документ может использоваться даже в судебных разбирательствах.

Но при этом составить расписку нужно правильно. Пишет ее продавец, желательно полностью от руки, без помарок и зачеркиваний, а затем заверяет своей подписью, соответствующей паспортному образцу.

Безопасная передача наличных обеспечивается привлечением депозита нотариуса. Деньги размещаются на специальном счете нотариуса перед сделкой.

После оформления покупателем права собственности деньги передаются продавцу.

Условия получения денег также оговариваются в соглашении, как и в случае с банковской ячейкой. Депозит нотариуса можно применить и при расчетах по безналу.

Другие варианты

Среди прочих вариантов нужно упомянуть аккредитив. Это услуга банка, точнее обязательство, реализовать по поручению клиента платеж со счета в пользу указанного получателя по факту предъявления определенного перечня документов.

В целом схема такая же, как и у банковской ячейки. Отличие в том, что используется безналичная форма расчетов.

Аккредитив может иметь разное выражение, но при продаже квартиры чаще используется покрытый безотзывный аккредитив.

Под покрытым понимается то, что банк покупателя (банк-эмитент) действительно переводит положенную денежную сумму в банк продавца (банк-исполнитель).

Безотзывность предполагает, что банк-эмитент не может отозвать деньги обратно без веских причин.

Схема передачи

Как проходит передача денег от покупателя к продавцу? Схема передачи денег при продаже квартиры всецело зависит от способа, выбранного сторонами:

В какой момент происходит

В договоре о купле-продаже квартиры всегда прописывается момент, когда передаются деньги. Как правило, предусматривается это в пункте о «Порядке расчетов».

Теоретически стороны могут самостоятельно установить момент передачи средств. Так при передаче денег наличными расчет может осуществляться:

И все же, в какой бы момент наличные деньги при продаже квартиры не передавались, операция остается рискованной. Другое дело, когда используется банковский сейф, нотариальный депозит или аккредитив.

Видео: 7 ошибок при передаче денег за квартиру

В этом случае сам момент передачи не принципиален. Деньги на сохранение можно положить абсолютно в любое время. Все равно продавец получит их только после выполнения заранее согласованных условий.

Возможные дополнительные расходы

Если существует столько безопасных способов передачи денег при купле-продаже, то резонно возникает вопрос о том, почему наличные расчеты из рук в руки себя все еще не изжили.

Объясняется это желанием избежать дополнительных расходов. Любой из перечисленных безопасных способов передачи денег таковые предполагает по умолчанию.

В случае использования банковской ячейки потребуется оплачивать аренду сейфа. При этом величина арендной платы зависит и от срока хранения, и от размера ячейки (лимит суммы).

Стоимость аренды ячейки варьируется в пределах 1-3 тысяч рублей за месяц. Кроме того 2-5 тысяч рублей потребуется заплатить за оформление дополнительного соглашения.

Также может взиматься с клиента страховой взнос за ячейку и залог за ключ от нее на случай утери. При использовании депозита нотариуса потребуется заплатить около 1 500 рублей.

Но это при условии, что услуга предоставляется в качестве дополнительной при составлении у нотариуса договора купли-продажи.

Но при этом нужно учесть, что банками взимается комиссия за перевод средств со счета на счет. В данном случае получается, что комиссия взимается дважды.

Кроме того дополнительно комиссия насчитывается при обналичивании средств. Когда применяется аккредитив, стоимость банковского обслуживания возрастает.

Увеличивается и число сопутствующих расходов – открытие счета покупателем и продавцом, комиссии за перевод меж банками, комиссия за обналичивание средств.

К тому же аккредитива предоставляет не так много банков, а за счет ее редкого использования у многих банков просто отсутствует навык ее использования.

Как происходит купля-продажа квартиры? Хороший вопрос.
Сделки купли-продажи недвижимости требуют соблюдение письменной формы, определенной законом и ее нарушение ведет к недействительности (ничтожности) сделки.

Кроме того переход права собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации.
При этом, регистрация договора купли-продажи отменена (с 01.10.2013 г)

Статья обновлена 14.10.2019 г
Разберемся подробно

Квартира — это объект недвижимости.
Сделка купли-продажи объекта недвижимости должна соответствовать требованию закона, а именно:

• Объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете и иметь кадастровый номер , иначе отчуждение невозможно. Можно это проверить, воспользовавшись он-лайн сервисом Росреестра и
• Купля-продажа должна оформляться в письменной форме Договором купли-продажи и ни как иначе.
  Если собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный — договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению нотариусом.
  Если собственниками недвижимости являются несколько человек и за ними зарегистрирована общая долевая собственность — договор купли-продажи НЕ подлежит обязательному удостоверению нотариусом при условии, что в сделке участвуют все собственники и отчуждение оформляется ОДНИМ договором купли-продажи. (ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости, с изменениями, вступившими в силу 31.07.2019 г.)Если покупателями квартиры являются законные супруги и хотят зарегистрировать за собой право общей долевой собственности — они должны предоставить в Росреестр нотариальный брачный договор об особом режиме собственности на совместно нажитое имущество. (законный режим собственности супругов — общая совместная собственность)

  О передаче денег не подтверждает факт сделки! И является приложением к письменному договору.

• В обязательном порядке передача квартиры оформляется Актом приема-передачи, если иное не прописано в договоре купли-продажи.

• Переход права от Продавца к Покупателю регистрируется в Росреестре по заявлению продавца.

• Право собственности на Покупателя регистрируется на основании заявления и договора купли-продажи, о чем в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) вносится запись об этом, которая с 02.01.2017 года является единственным доказательством зарегистрированного права.
  ЕГРН ведет Росреестр — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

• Покупателю выдается Выписка из ЕГРН о проведенной регистрации права (Свидетельство о регистрации права с 15.07.2016 — отменено!)

Регистрация сделки до 02.01.2017 года происходила в рамках ФЗ-122
«О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним»

С 02.01.2017 года вступил в силу ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Как происходит купля продажа квартиры (сделка)

• Чтобы при продаже квартиры не были нарушены права членов семьи, несовершеннолетних или недееспособных граждан, для регистрации перехода права Продавец должен предоставить в Росреестр пакет необходимых документов.

• Подготовка пакета документов для Росреестра требует времени. Поэтому в 90% случаев участники сделки составляют Предварительный договор и оговаривают в нем условия сделки и сроки подписания Договора купли-продажи.
  Чтобы письменные договоренности были выполнены — составляется Соглашение о задатке и по расписке Покупатель передает задаток.

• Затем продавец готовит полный пакет документов для сделки.

• Составляется и подписывается Договор купли-продажи и Акт приема передачи.

Как происходит купля-продажа квартиры. Регистрация права собственности

Регистрацию прав на объекты недвижимости осуществляет Росреестр. Отделы приема-выдачи документов Росреестра постепенно закрываются и работа с заявителями осуществляется теперь через МФЦ, который является посредником.

• (на всех покупателей делится равными долями)

• Документы в Росреестр для регистрации права собственности можно

Как происходит купля продажа квартиры по ипотеке

Перед подписанием договора купли-продажи, покупатель подписывает Кредитный договор и Закладную. Эти документы подаются в Росреестр в обязательном порядке.

Перед подписанием Кредитного договора заемщику необходимо, как правило, оформить страховой полис, то есть застраховать свою жизнь и трудоспособность. Некоторые банки требуют страхование титула собственника на первые три года.

Как происходит подписание договора купли продажи квартиры

Участники сделки самостоятельно подписывают договор купли-продажи, конечно при условии если он не подлежит обязательному удостоверению нотариусом.

Каждый участник сделки собственноручно пишет фамилию, имя и отчество полностью и рядом ставит свою подпись. И договор при этом вступает в законную силу.
Затем каждый участник сделки, в присутствии специалиста МФЦ, подпишет заявление в Росреестр и еще раз тем самым подтвердит свое решение о продаже или покупке квартиры.
Заявление вам подготовит специалист, вам необходимо его проверить на отсутствие ошибок и подписать.

Как происходит купля-продажа квартиры

Почему для покупки нужно обратиться к юристу по недвижимости

Этапы нотариальной сделки

Некоторые дополнения об изменениях 2017г.

Адвокат Гордон А. Э.

Москва

Если Вам нужно купить квартиру надежно и безопасно, Вам необходимо правильно спланировать и подготовить каждый этап купли продажи квартиры. В этом заинтересован, прежде всего, покупатель, он рискует остаться без денег и без квартиры.

Изучите все законодательство России, регулирующее проведение сделок с недвижимостью от Гражданского кодекса, закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и до семейного законодательства, земельного, и т.д. Вы не найдете термина «Этапы сделки купли продажи квартиры» .

Это тот случай, когда термин возник и применяется в практике юридического сопровождения сделок с квартирами для правильной покупки квартир, но отсутствует какое либо нормативное регулирование этого процесса.

Кроме того, законодательство России, по сравнению с другими странами, меняется очень часто. Например, первоначальная версия этой статьи написана в декабре 2016, а в 2017 один из вышеуказанных законов прекратил действие (О регистрации …) вместо него сейчас действует абсолютно другой, в котором от прежнего, по сути, ничего не осталось, кроме основного принципа — государственной регистрации прав. Требования к договорам для сделок с недвижимостью и к их оформлению так же неоднократно менялось с 1992г. Формы свидетельств на собственность — менялись так же неоднократно, органы их выдававшие — менялись несколько раз. Наконец свидетельства были вообще отменены.

По статистике в России оспаривается в суде около 7 % сделок с квартирами. Причины разные — прежде всего, нарушения интересов третьих лиц при заключении сделок, нарушения при исполнении сделок, ошибки при оформлении договоров, мошенничество и т.д. Не снижается оспаривание сделок по причине нарушений в ранее проведенных сделках с квартирами, в том числе при приватизации, при заключении ДДУ, споры между супругами и т.д.

По этому покупателю квартиры в России не стоит надеяться, что ему удастся разобраться в хитросплетениях покупаемой недвижимости без помощи квалифицированного юриста по недвижимости, а лучше, адвоката по недвижимости, и без юридической помощи по сопровождению сделки. Для надежности сделки покупатель квартиры должен знать не только актуальное законодательство по недвижимости, но и его тонкости на момент каждой предыдущей сделки с выбранной квартирой. Не является исключением покупка новостроек или квартир из первых рук. Гораздо большие подводные камни имеют апартаменты.

Хотите сэкономить, безопасно купить квартиру, и сделать надежную куплю -продажу квартиры?

Получите консультацию юриста по недвижимости, и пригласите юриста на сделку.

Юрист на сделке

Сделка купли продажи квартиры — это юридический процесс, юридические действия, фактические действия участников сделки и других лиц. Для правильного проведения сделки необходимо ее тщательно подготовить. Как вы прочитаете ниже, сделка купли-продажи квартиры — это много этапный процесс, состав которых зависит от особенностей конкретной сделки.

Развеем миф, что любой взрослый человек может самостоятельно безопасно и надежно купить квартиру в России. Что бы действительно разобраться в документах на квартиру, в документах на сделку, покупателю нужно получить юридическое образование — системные знания различных отраслей права, плюс получить практику проведения сделок. Очевидно, для покупки квартиры в этом нет смысла. Для проведения сделки приглашают юриста по сделкам, адвоката по недвижимости, риэлтора.

Покупателю нужно понимать смысл совершаемых юридических действий, и представлять их последовательность. Все это должен кратко объяснить покупателю юрист по недвижимости на консультации, до того, как покупатель попадет на сделку. И юрист должен разбираться (изучать, анализировать, сопоставлять) в документах на выбранную покупателю квартиру, готовить документы для сделки и объяснить покупателю те или иные юридические недостатки документов и их последствия для сделки с этой квартирой.

По этому развеем еще один миф, что любой юрист поможет безопасно купить квартиру. Выше мы отметили, что связанное с недвижимостью законодательство в России регулярно меняется. А подзаконные акты — еще чаще. Да, человек с высшим юридическим образованием если засядет за законы, изучит судебную практику, и т.д., в конце концов получит теоретическую подготовку в области недвижимости. Сколько времени он на это потратит? А где он будет получать практические навыки по проведению сделки, проверке юридической чистоты купли-продажи квартиры? Тренироваться на вашей сделке?

По этому, для покупки квартиры нужно присутствие на сделке юриста по недвижимости, проведение сделки адвокатом по сделкам, систематически сопровождающего сделки. Это наиболее бюджетные способы юридического сопровождения покупки квартир.

Более бюджетно вы сможете надежно купить квартиру если получите «Консультацию адвоката: этапы купли-продажи квартиры» . Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру. Сделку вы проведете самостоятельно!

Зачем нужны этапы сделки купли продажи квартиры

Профессионалы в области недвижимости, при сопровождение сделки, делают условную разбивку сделки купли продажи квартиры на последовательные этапы – планируют сделку. Каждый этап сделки функционально отделен от другого, при этом они взаимосвязаны, и обеспечивают достижение цели – надежное и безопасное совершение сделки с недвижимостью.

Каждый этап сделки направлен на решение отдельной задачи. Результат одного этапа сделки определяет возможность и целесообразность начала следующего. Количество и содержание этапов зависит от общей схемы сделки и может отличаться для одних и тех же объектов недвижимости. Например, будут существенно отличаться сделки купли продажи квартиры с использованием «свободных денег» и сделка использованием ипотеки. В последнем случае покупателю придется предварительно одобряться в банке самому, затем одобрять квартиру в банке, согласовывать с банком условия договора купли продажа и т.д. Для одобрения банка покупатель будет требовать от продавца дополнительные документы, которые могут не требоваться для простой продажи, без ипотеки. В конечном итоге особенности сделки определят срок проведения сделки и потребуют дополнительных расходов.

Проверки банка и гарантии при покупке квартиры в ипотеку

Если мы упомянули об ипотеке, отметим сразу — покупателям не стоит надеяться на юридическую проверку квартиры банком.

Дело в том, что кредит по тому называют ипотечным, что квартира находится в залоге у банка (в ипотеке), как обеспечение выплаты тела кредита и процентов. Кроме того, даже если сделку купли продажи признают недействительной, вы все равно будете обязаны выплатить деньги банку: и тело кредита и проценты. Такой судебной практики — полно.
Покупателям стоит обратить внимание и на другое обстоятельство: Конечно, при выдаче ипотечных кредитов банки в той или иной форме проводят проверки, однако, покупателям соответствующие документы не предоставляют, и согласно договору с банком банк не обязан предоставлять такие сведения заемщику. Ведь по договору банк предоставляет кредит, а не оказывает услуги по проверке квартиры.

По этому, покупая квартиру в ипотеку, заемщик не имеет сведений о результатах проверки, и в случае спора, по мнению суда, заемщик ни сделал ничего, что бы удостовериться, что недвижимость «чистая», а сделка — безопасная. А проверки делал банк, для себя.

Это называется: Проявить должную осмотрительность и осторожность при совершении сделки.

По этому, обратиться к юристу по недвижимости — это конкретное действие, по проявлению должной осмотрительности, тем более, если покупатель — не специалист в области недвижимости.

Планирование этапов покупки квартиры — планирование сделки

Знание этапов совершения сделки купли продажи квартиры, понимания их содержания позволяет уже на этапе первых переговоров планировать сроки покупки квартиры, затраты на подготовку документов, и оценить реальную возможность совершить сделку.

Например:

Вы покупаете квартиру, и есть два предложения. Цены одинаковые. В одном случае квартира расположена похуже, у нее альтернативная сделка (продавец одновременно покупает другую квартиру, и уже подобрал вариант). Во втором случае расположение квартиры лучше, для продажи нужно проходить опеку (собственник несовершеннолетний). Что выбрать?

В приведенном примере существенное отличие – опека. Альтернатива, если она уже подобрана, не так сильно усложнит сделку, как опека. Прогнозировать саму возможность получить согласия опеки, а тем более срок – малоперспективное занятие. В разных районах Москвы требования органов опеки и срок принятие решений значительно отличаются.

Кроме того, невозможно исключить оспаривание данного решения опеки в будущем. А вдруг найдется заинтересованное лицо?

Следовательно, при оценке этих вариантов квартира с опекой худший для покупки, поскольку заведомо трудно прогнозируется по срокам совершения сделки и содержит неустранимую возможность оспаривания сделки в будущем.

Как видно, содержание этапа существенно влияет на общий срок проведения сделки. И конечно, по отношению к продавцу и покупателю значение этих этапов разное.

Например, как правило, первый этап любой сделки купли продажи квартиры – внесение аванса. Для покупателя цель этого этапа – «затормозить» продажу квартиры и получить достаточное время для проведения юридической проверки квартиры и подготовки к совершению сделки. При этом, заключая договор об авансе необходимо помнить: возможно, аванс придется возвращать, например, если юридическая проверка выявит юридические пороки в истории квартиры. Значит договор об авансе должен быть именно об авансе, а не о задатке. Особенно на это нужно обращать внимание при совершении сделки с крупными агентствами недвижимости. Предлагаемые ими договоры всегда содержат подводные камни и вернуть аванс, если вы не исправили договор, бывает крайне сложно.

Аванс для продавца имеет прямо противоположное значение: на первый взгляд продавцу более выгоден задаток. Поскольку продавец приняв аванс должен снять квартиру с продажи а значит он теряет покупателей, в случае отказа покупателя от покупки задаток компенсирует продавцу потерю времени. Вместе с тем, задаток продавцу квартиры не всегда выгоден. Например, если задаток принят от покупателя с ипотекой, а появился покупатель со свободными деньгами, конечно последний вариант продавцу более выгоден, не требуется собирать дополнительные документы и тратить дополнительное время.

Универсального решения не существует, и каждый раз вид договора об авансе нужно выбирать исходя из решаемых задач.

Второй этап — Юридическая проверка квартиры – существенный этап любой сделки. Проводится всегда в том или ином объеме. В юридической проверке квартиры заинтересован только покупатель. Результат проверки непосредственно влияет на принятие решения о покупке квартиры. Если обнаружены юридические проблемы, а тем более юридические пороки, покупать такую квартиру не целесообразно. Тогда сделка купли продажи квартиры на этом этапе останавливается, следующий этап — возврат аванса. Возврат аванса возможен, если договор об авансе это позволяет.

Как видно, этапы сделки купли продажи квартиры взаимосвязаны и каждый направлен на решение конкретных задач.

Простая сделка купли продажи квартиры (не альтернативная), как правило, включает следующие этапы:

1) Переговоры с контрагентом по поводу покупки квартиры

2) Аванс за квартиру

3) Юридическая проверка квартиры

4) Согласование условий сделки купли продажи квартиры

5) Подготовка сделки купли продажи квартиры

6) Совершение сделки купли продажи квартиры

7) Государственная регистрация прав на квартиру

8) Исполнение сделки купли продажи квартиры

9) Завершение сделки купли продажи квартиры

Аванс и юридическая проверка квартиры описаны выше, остановимся кратко на следующих на ними этапах.

Согласование условий сделки купли продажи квартиры

На этапе переговоров о покупке квартиры, на внесении аванса могут быть оговорены основные условия сделки. В окончательной форме условия сделки закрепляются только в договоре купли продажи. Это логично, поскольку только в процессе подготовки у сторон возникает понимание конкретных показателей условий сделки. Например, определится существенное условия договора цена квартиры.

На цену квартиры может повлиять выявление юридических недостатков, например, необходимость покупателю узаконить перепланировки, необходимость погасить выявленную задолженность по квартплате, снятие с регистрации в квартире в судебном порядке и т.д. Могут быть выдвинуты требования банка, при ипотеке, или при военной ипотеке. Возникнет вопрос по снятию залога.

По этому детали сделки – цена квартиры, порядок сроки и форма оплаты, сроки совершения сделки и срок передачи квартиры, комплектность квартиры, состояние квартиры и т.д. определяются только когда пройдет юридическая проверка квартиры.

Подготовка сделки купли продажи квартиры

Название этапа говорит само за себя. Суть этапа в подготовке сделки. Как сказано с учетом конкретной ситуации каждая сторона должна совершить конкретные действия, что бы в определенное время совершить сделку.

Продавец, как минимум, должен подтвердить свои права собственника и свою сделкоспособность, о чем он получает документы и копии которых передает покупателю. Иногда от продавца требуются дополнительные действия, например, если продавец несовершеннолетний, нужно получить согласие опеки.

Покупатель готовит деньги, если необходимо оформляет кредит, для чего просит у продавца документы на квартиру, и одобряет квартиру в банке и т.д. Большинство сделок купли-продажи в последние несколько лет проводятся только за счет денег от продажи другой недвижимости — альтернативная сделка, и привлечения ипотечных кредитов. По этому, покупателю для выхода на сделку нужно подготовить всю альтернативную сделку.

С учетом согласованного способа расчетов выбирают банк и готовят проведение расчетов в наличной или безналичной форме. Готовится договор купли продажи квартиры.

При необходимости и покупатель и продавец получают дополнительные документы, например, нотариальное согласие супругов на сделку, согласие опеки.

Результат этапа – полная готовность всех сторон сделки совершить сделку купли продажи квартиры в согласованный день.

Заключение сделки купли продажи квартиры

Нотариальная сделка купли-продажи

На первый взгляд все просто. Согласно Гражданскому кодексу РФ Совершение сделки купли продажи квартиры – это подписание всеми сторонами сделки единого документа. Сделка купли продажи квартиры оформляется договором купли продажи. Купля продажа недвижимости должна быть совершена только в письменной форме, в противном случае эта сделка недействительна (статья 550 Гражданского кодекса РФ).

Совершение сделки купли продажи квартиры – подписание договора купли продажи квартиры всеми сторонами договора.

В общем случае в договоре купли продажи квартиры две стороны – продавец и покупатель. Иногда сторон может быть несколько, если на стороне продавца долевая собственность, или покупают несколько покупателей. Договор должны подписать все стороны.

Причем, количество договоров должно быть на один больше, чем участников сделки. Лишний экземпляр остается в регистрационном деле Росреестра.

На этом этапе самое главное — правильный договор купли-продажи квартиры. Хотите надежно купить квартиру? Поручите подготовку договора юристу по недвижимости. Не надейтесь, что нотариальный договор будет без ошибок, если у вас нотариальная сделка.

Тренд 2017 года — массовые технические ошибки в нотариальных договорах, и массовые юридические ошибки.

Исправлять ошибки приходится через суд.

Этапы нотариальной купли-продажи квартиры

Нотариальная купля-продажа квартиры, это тот же договор купли-продажи, который удостоверил нотариус. В сделке купли-продажи квартиры нотариальный договор занимает такое-же место, как простое подписание договора. То есть, вся подготовка сделки и ее выполнение, расчеты и т.д. — забота сторон (покупатель и продавец).

Нотариус только готовит договор и удостоверяет факт его подписания сторонами. И в этом сложность нотариальной сделки. Большинство нотариусов используют «формальный» удобный для нотариуса договор купли-продажи, который не содержит деталей договоренностей сторон по исполнению договора. Попробуйте дополнить нотариальный договор нужными вам положениями. Очень часто, вам это не удастся. Кроме того, для подготовки договора нотариусы часто требуют дополнительные документы, получение которых требуют времени. Например, технический паспорт.

Напротив, часто нотариальный договоры содержат юридически небезупречные условия, но их убрать или исправить удается не всегда. Нотариусов можно и нужно убеждать изменить формулировки договора, но только аргументировано.

Почему так важно тщательно подготовить договор купли продажи квартиры? Потому, что с 2013 года этот договор вступает в силу сразу после подписания! Он не требует государственной регистрации, как это было раньше.

Кроме того, договор — это основной и единственный документ между продавцом и покупателем, где записаны обязанности каждого. Все устные договоренности — остались в прошлом. Вы сможете что либо требовать от другой стороны только если это записано в договоре.

Не буду много писать. Хотите надежную сделку — получите консультацию и помощь юриста по недвижимости. Принесите адвокату для проверки договор купли-продажи. Получите совет адвоката в Москве, как купить квартиру лучше.

На консультации адвоката по недвижимости регулярно возникает вопрос: купили квартиру, договаривались, что оставят встроенную кухню с дорогостоящей техникой, въехали, а техники нет, заменили на другую!

Аналогично про кондиционеры, сантехнику и т.д.

Ответ прост: пишите правильно договор купли продажи квартиры, что в нем по этому поводу написано? Почему не получили помощь юриста на сделке?

Дело в том, что встроенная техника не относится к инженерному оборудованию квартир. И если в договоре купли продажи прямо вы не согласовали вопросы передачи продавцом этого оборудования, он не обязан его передавать.

Государственная регистрация прав на квартиру

Считается, что это формальный этап покупки квартиры, но от грамотной подготовки и проведения зависит не просто срок государственной регистрации прав на квартиру, но и сама возможность их зарегистрировать. А покупатель становится собственником только после гос регистрации прав.

Дело в том, что с июля 2016 года государственная регистрация права в реестре ЕГРН является единственным доказательством права собственности на недвижимость, сами сделки с 2013 года не подлежат гос регистрации. Если подан не полный или неправильный пакет документов, получите отказ в государственной регистрации, или ее приостановят. Приостановка возможна на месяц. Соответственно, поскольку у всех сделок расчеты привязаны к государственной регистрации права собственности приостановка приведет к невозможности продавца получить деньги, и вообще возникнут проблемы с расчетами.

Например: при самостоятельном проведении сделки купли продажи квартиры регулярно забывают получить и предоставить в Росреестр согласие супругов на сделку.

Без этих согласий на регистрацию документы примут, а при проведении юридической экспертизы приостановят, а затем откажут в государственной регистрации права.

Хорошо, если вы живете по адресу регистрации и вам придет уведомление, на которое вы представите согласия. А если вы его не получите? Мы часто проводим сделки, когда супруги живут или работают за границей. И нам приходиться не только готовить соответствующий комплект документов, но и планировать место их получения за границей РФ, и последующую «легализацию» в РФ.

При всей простоте и очевидности, к государственной регистрации прав следует относится так же внимательно и тщательно готовиться, как к другим этапам сделки купли продажи квартиры.

Результат этапа «регистрации прав на квартиру»: Получение договора купли продажи квартиры с отметкой Росреестра (штамп) о государственной регистрации права. Выдаются каждому участнику (стороне) договора. На экземпляре продавца должен быть штамп о регистрации прекращения права собственности. У покупателя – права собственности. Покупателю дополнительно выдается выписка из реестра ЕГРП о зарегистрированном праве собственности. По правилам с июля 2016 года свидетельства о праве собственности больше не выдают. Срок действия выписки из ЕГРП – месяц. Но по сути – только на дату выдачи.

Исполнение сделки купли продажи квартиры

Как написано выше сделка купли продажи квартиры, согласно Гражданскому кодексу РФ, это передача права собственности на квартиру за плату. Оформляется сделка договором купли продажи квартиры.

Соответственно, исполнение сделки купли продажи квартиры заключается в совершении сторонами (продавцом и покупателем) действий для передачи права собственности на квартиру от продавца к покупателю, а так же оплата покупной цены квартиры покупателем.

При этом, право собственности на недвижимость возникает у покупателя только в результате внесения соответствующей записи в государственный реестр недвижимости (ЕГРН). По этому рекомендуется в договорах купли продажи квартиры (и другой недвижимости) обязательно предусматривать обязанность всех сторон лично или через представителя подать соответствующее заявление и документы в Росреестр.

В результате добросовестного исполнения сторонами договора купли продажи квартиры предусмотренных в договоре и законом действий каждая сторона должна получить то, на сто она рассчитывала при заключении сделки. Соответственно покупатель – зарегистрированное право собственности на квартиру, а продавец – в оговоренный договором срок полную сумму денег в согласованной форме (наличные или безналичные).

Составными элементами исполнения являются расчеты по сделке и передача квартиры. Способ сроки порядок и форма расчетов определяются в договоре, как и сроки и порядок передачи квартиры.

Соответственно от тщательности подготовки сделки, правильность прописания условий в договоре и взаимная увязка с другими условиями договора позволят устранить много нежелательных юридических проблем.

Например, практически ни кто при совершении сделок через банковскую ячейку не обращает внимания на форму договора аренды ячейки. Между тем, в большинстве договоров банк не отвечает за сохранность денег в ячейке.

Завершение сделки купли продажи квартиры

Купля-продажа квартиры считается совершенной не просто, когда собственность перешла к покупателю по документам, но и когда квартира фактически перешла к покупателю. При этом, состояние и комплектность недвижимости должны соответствовать условиям договора.

Часто в Москве покупатель обнаруживает в купленной квартире в лучшем случае замененные, а в худшем — снятые элементы комплектации квартиры — бытовую технику, элементы дизайна интерьеров, испорченные напольные покрытия, поврежденные стены, двери и т.д. Например, в одном из жилых комплексов Москвы оказался поврежденным пол в зале. Согласно смете ремонт стоит несколько миллионов рублей. В другой, дорогостоящая техника кухни была заменена на технику среднего ценового уровня. Случается, заменяются картины и мебель.

Согласно статье 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости не соответствующей условиям договора, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. А покупатель вправе требовать с продавца возмещения убытков в судебном порядке.

Если вы хотите исключить потери от повреждения или замены элементов комплектации квартир и интерьеров, а так же ускорить получение компенсации, нужно правильно составить договор купли-продажи.

Прочитав статью вы согласитесь:

В сделках с недвижимостью нет мелочей, каждый этап сделки требует внимания. Если вы хотите купить квартиру в Москве надежно и безопасно, о братитесь к специалисту — юристу по недвижимости, адвокату по недвижимости, к риэлтору.

27 декабря 2016 года

Адвокат Гордон А.Э.

АЦ Гордон и Партнеры

Читайте новые публикации:

Цена Юридическое сопровождение сделок недвижимостью

Выезд юриста на сделку, Проверка договора купли-продажи квартиры, Сделка под ключ

• Квартиры (Москва)…………………………………. от 35 000 руб.
• Загородный дом и участок ……………………….. от 50 000 руб.
• Не жилые помещения (офис, машиноместо и т.д.) ………………….. от 50 000 руб.
• Не жилые здания …………………………………………………………. от 80 000 руб.
• Консультации устные …………………………………………………….. от 2 500 руб./30 мин.

В цены не входит цена получения необходимых для проверки документов, государственных пошлин и сборов, расходы на оформление доверенностей и иные расходы.

Цена указана для одной сделки — покупка или продажа при наличии юридического сопровождения у контрагента и без ипотеки, без опеки и без осложнений состояния здоровья участников сделки. Стоимость услуг при альтернативных сделках (продажа + покупка) определяется индивидуально с учетом сложности объекта, наличия юридического сопровождения у контрагентов, наличия ипотеки и других обстоятельств.

С чего начать? Какие документы нужно проверять? Как обеспечить законность сделки и избежать возможных споров и судебных разбирательств после заключения договора?

Поиск ответов на эти вопросы занимает много времени, ведь успех сделки напрямую зависит от точного соблюдения норм действующего законодательства.

Условно сделку можно разделить на пять этапов:

• подписание предварительного договора;
• проверка документов;
• подписание договора отчуждения (купли-продажи);
• государственная регистрация перехода права собственности;
• передача квартиры новому собственнику.

На момент начала переговоров на руках у продавца должны быть следующие документы:

• Техническая характеристика квартиры (форма №7).
• Сведения обо всех лицах, имеющих (форма №9);
• Правоустанавливающие документы на квартиру и документ, удостоверяющий личность продавца.

После достигнутой устной договоренности стороны переходят к заключению предварительного договора, покупатель вносит задаток.

Что такое задаток?

Нужно убедиться в дееспособности продавца, полномочиях его представителя, проверить отсутствие прав на квартиру у третьих лиц, обременение, изучить состояние квартиры, проверить и .

Качественная проверка снижает возможные риски для покупателя.

При проведении сделки купли-продажи квартиры покупатель должен знать об основных рисках.

• 1. Признание сделки незаключенной. Эта ситуация возникает в том случае, если стороны не достигнут соглашения по всем пунктам и условиям договора. Возврат уплаченных покупателем денежных средств будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении. Если в договоре указана заниженная стоимость квартиры, то вернуть покупателю свои деньги в полном объеме будет затруднительно.
• 2. Признание договора купли-продажи недействительным. Во избежание такой ситуации следует очень внимательно проверять полномочия продавца и юридическую чистоту квартиры до подписания документа.
• 3. Риск истребования имущества. Приобретенное имущество может быть истребованным, если будет признана недействительной не сама сделка, а любая из операций по переходу права собственности между предыдущими владельцами, например или дарственная. Отчасти покупателя защищают сроки исковой давности, однако есть нюансы по установлению начала отсчета этих сроков.
• 4. Риск покупки квартиры, обремененной правами третьих лиц. Приобретение квартиры, не свободной от прав третьих лиц, может закончиться изъятием квартиры из вашего владения в судебном порядке.

  К третьим лицам можно отнести следующие категории граждан:

  • бывшие собственики
    которые лишились права собственности помимо их воли незаконным путем;
  • супруг / супруга бывшего собственника, без согласия которых была отчуждена данная квартира, на наследуемое имущество с опозданием.

  Квартира также может быть обременена правами арендаторов на пользование квартирой, которая находится в чужой собственности. Такая ситуация не приведет к изъятию имущества, но создаст неудобства для покупателя.

Проверка юридической чистоты и истории исключает подобное развитие событий.

Также важно изучить расширенную (архивную) выписку из домовой книги ввиду того, что по закону некоторые категории лиц сохраняют за собой право пользования квартирой даже после своего убытия (заключенные, призванные на военную службу, несовершеннолетние, лица, имеющие право на проживание по «завещательному отказу», лица, ранее отказавшиеся от приватизации).

Эти категории имеют право на защиту своего права пользования жилплощадью в суде. Продажа квартиры с прописанными людьми, как правило, происходит по сниженной цене. В обмен на скидку покупатель берет на себя хлопоты по выселению и , но не имеющих прав на квартиру, жильцов.

Помимо основных рисков, с которыми может столкнуться покупатель при заключении сделки купли-продажи квартиры, существует немало других опасностей:

• риск невыполнения продавцом обязательств по передаче имущества;
• риск покупки квартиры со скрытыми недостатками;
• смерть собственника до государственной регистрации перехода права собственности;
• риск оспаривания продавцом факта оплаты.

Титульное страхование

Провести полную проверку юридической чистоты прав на квартиру не всегда представляется возможным, ведь часть важной информации относят к категории закрытой. Обезопасить себя от возможных рисков можно путем страхования титула покупателя (права собственности на квартиру). В страховое покрытие включают все возможные риски, ведущие к утрате права собственности на приобретенное жилье.

Чтобы правильно купить или продать квартиру, целесообразно сторонам договора воспользоваться услугами юридического сопровождения сделки. Операции по купле-продаже недвижимости имеют множество правовых нюансов, некоторые из них мы сейчас рассмотрим.

Особенности приобретения части квартиры

Квартира, которая находится в долевой собственности, физически не может быть разделена, каждый из владельцев имеет долю в собственности, а не часть квартиры в натуре. Если один из собственников решит продать долю, то его сособственники будут иметь преимущественное право покупки.

Собственник сможет продать посторонним людям свою долю, только если сособственники откажутся ее покупать.

Если покупатель приобретает доли всех собственников, то с каждым из них заключается договор купли-продажи по стандартной процедуре.

Продажа квартиры с участием несовершеннолетних лиц

Несовершеннолетний ребенок, с позиции осуществления операций с недвижимостью, может являться:

• собственником продаваемой квартиры;
• зарегистрированным в квартире (иметь право пользования жилплощадью).

Для продажи квартиры с ребенком-собственником необходимо письменное разрешение органов опеки и попечительства, которые обязаны защитить права ребенка и проследить, чтобы он не остался без жилья. Заявление с ходатайством в ООП подписывают оба родителя (или лица, их заменяющие), также нужно получить согласие ребенка на продажу квартиры, если ему уже исполнилось 14 лет.

Во втором варианте для продажи квартиры разрешение ООП не требуется, однако ребенка нужно выписать из квартиры и прописать в другом месте. Органы опеки могут заинтересоваться сделкой, если ребенок пребывает в «группе риска» с позиции возможного нарушения его прав (не воспитывается родителями или близкими родственниками).

Если продавец и покупатель близкие родственники

Часто такой способ передачи права собственности на квартиру бывает фиктивным. Процедура оформления купли-продажи происходит по стандартной процедуре.

В случае занижения суммы сделки налоговые органы могут увеличить размер налога (согласно средней рыночной стоимости жилья в регионе) и добавить пеню за уклонение от уплаты.

Следующий этап операции купли-продажи квартиры – подписание сторонами договора, в котором точно прописаны данные о предмете соглашения, стоимости недвижимости, обязанностях сторон и их ответственности. Договор считается заключенным с момента его подписания.

Осталось зарегистрировать переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Регистрация и получение свидетельства о праве собственности на квартиру

Для государственной регистрации перехода права собственность на недвижимость существует следующий алгоритм действий:

• 1. Подготовьте необходимые документы:
  • а) заявление установленного образца о регистрации права собственности на квартиру (бланк можно распечатать с сайта Росреестра);
  • б) документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физических лиц сумма равна 2000 рублей);
  • в) Договор купли-продажи, нотариально заверенное согласие супруга / супруги продавца на проведение сделки*, разрешение органов опеки и попечительства на распоряжение имуществом недееспособных и несовершеннолетних лиц;
    * Если квартира была приобретена в браке, то согласие второго супруга на ее продажу - обязательное условие для заключения сделки. Полученное согласие заверяет нотариус.
  • г) заверенную копию документа, удостоверяющего личность заявителя.
• 2. Представьте лично, по почте или в электронном виде собранный пакет документов в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по месту нахождения квартиры. После приема документов орган регистрации должен выдать заявителю расписку в получении документов.

  Согласно п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация проводится в течение 10 календарных дней со дня приема заявления и документов.

• 3. Получите свидетельство о праве собственности на квартиру. Рекомендуем внимательно его изучить на предмет наличия опечаток или ошибок в личных данных или адресе, чтобы своевременно вернуть для внесения изменений.

Регистрирующий орган может приостановить регистрацию или отказать в ней, выдав заявителю соответствующее уведомление. Это решение заявитель имеет право оспорить в судебном порядке.

Причин для отказа может быть несколько:

• неполный пакет документов;
• неправильное заполнение;
• сомнения в подлинности;
• несоответствие данных;

Государственная регистрация может быть приостановлена, если от одной из сторон сделки поступит заявление с просьбой о ее остановке.

После успешной регистрации перехода права собственности стороны производят окончательный финансовый расчет.

Существует несколько популярных способов передачи денег, которые наиболее часто используются на практике.

Способы передачи денег

• Банковская ячейка (банковский сейф, депозитная ячейка) – это сейф в банке, сдаваемый клиентам в аренду для хранения ценностей. Покупатель в день подписания договора закладывает оговоренную сумму в ячейку, а продавец забирает ее после госрегистрации перехода права собственности, предъявив оригинал свидетельства. Этот способ передачи денежных средств считают оптимальным при проведении сделок с недвижимостью.
• Аккредитив – условное денежное обязательство, которое принимает банк по поручению плательщика по аккредитиву. То есть, покупатель поручает банку перевести деньги на счет продавца только после предъявления им свидетельства о госрегистрации. Аккредитив имеет свои преимущества: точность суммы, прямое доказательство факта передачи денег, безналичность расчетов.
• Расписка в получении денег. Этот документ прилагается к договору купли-продажи. Пересчет и передача денег происходит в присутствии нотариуса или свидетелей. Если в договоре купли-продажи стоимость квартиры занижена, то нужно писать сразу две расписки. Одну – в получении денег согласно договору, вторую – в получении денег за «неотъемлемые улучшения» (на разницу между реальной суммой и той, которая прописана в договоре).

Использование материнского капитала

Если квартира покупается за наличный расчет, то покупатель может обратиться в органы Пенсионного фонда с заявлением, зарегистрированной копией договора купли-продажи, копией свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, выпиской из ЕГРП об отсутствии обременения квартиры, и ПФ перечислит установленную сумму материнского капитала на счет продавца.

Процедура рассмотрения ПФ заявления займет не более 30 календарных дней.
Приобретая квартиру в ипотеку, можно использовать материнский капитал для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита либо направить капитал на погашения долга и уплату процентов.

Расходы на приобретение квартиры не ограничиваются размером оплаты ее стоимости продавцу. Рассчитывая общий бюджет сделки, необходимо учитывать также дополнительные расходы.

Дополнительные расходы

Затраты на подготовку документов по квартире к продаже, как правило, несет продавец.
Он оплачивает:

• получение справок БТИ (экспликация, справка о стоимости квартиры, поэтажный план, о соответствии площадей и адресов);
• выезд техника БТИ на квартиру (если в этом возникает необходимость);
• стоимость разрешения на перепланировку квартиры (если оно не было получено до перепланировки).

Не взимается плата за выдачу справки из налогового органа об уплате налогов на имущество, ДЕЗ, паспортного стола (выписка из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, копия финансового лицевого счета).

Денежные затраты по оформлению сделки купли-продажи несет покупатель. Этот нюанс обсуждается сторонами при внесении задатка (аванса), сумма данных расходов может стать предметом торга.

Дополнительные затраты требуются на совершение следующих действий:

• подготовка и заключение предварительного и основного договора купли-продажи квартиры;
• аренда банковской ячейки, проверка подлинности купюр;
• государственная регистрация договора и права собственности на квартиру.

Если стороны сделки решили воспользоваться услугами риэлторских фирм, то оплата стоимости их услуг распределяется между продавцом и покупателем согласно достигнутой договоренности.

Заключительный этап сделки – подписание передаточного акта на квартиру.

Подписание акта приема-передачи и получение ключей

После передачи имущества обязательства сторон, установленные договором купли-продажи, считаются выполненными в полном объеме, стороны не имеют претензий друг к другу, а покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Документ подписывают непосредственно в квартире, убедившись в том, что ее состояние соответствует условиям договора.

Сроки физического и юридического освобождения квартиры фиксируют в договоре, в назначенный день новый владелец получает коммунальные счета и ключи.