Налоговый вычет при продаже квартиры менее 3. Имущественный вычет при продаже недвижимости. Исключения и сложные ситуации

Имущественный вычет может быть предоставлен лицам, получающим доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%, в следующих случаях (п. 1 ст. 220 НК РФ):

• при приобретении / строительстве на территории России жилья, в том числе с привлечением целевых кредитов и займов;
• при продаже имущества (в том числе недвижимости);
• при продаже долей в уставном капитале организации;
• при уступке прав по договору долевого участия в строительстве;
• при выкупе у физлица земельного участка и/или находящейся на нем недвижимости для государственных и муниципальных нужд.

Получение имущественного вычета при покупке жилья позволяет вернуть из бюджета уже уплаченный НДФЛ с дохода.

А получение имущественного вычета при продаже имущества позволяет уменьшить уплачиваемую в бюджет сумму НДФЛ с дохода от продажи.

Когда имущественный вычет по НДФЛ не положен

Вычет не предоставляется, если физлицо продает:

• ценные бумаги;
• имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);
• имущество, находящееся в собственности физлица более 3-х лет (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), с 2016 года - более 5 лет в отношении объектов недвижимости (в отдельных случаях). Доходы от реализации такого имущества НДФЛ в принципе не облагаются (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Об изменениях в предоставлении имущественного вычета по НДФЛ в 2016 году читайте .

Чаще всего граждане сталкиваются с необходимостью получения вычетов при продаже имущества (например, квартиры, транспортных средств) и при покупке жилья.

Имущественный вычет при продаже имущества

Налоговые вычеты по НДФЛ в 2018-2019 гг. при продаже имущества, которым гражданин владел менее 3 (5) лет, предоставляются, как и ранее, в сумме полученных от продажи доходов, но не более (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

• 1 млн руб., если продается квартира, дом, комната, дача, садовый домик, земельный участок, доля в них;
• 250 тыс. руб., если продается иное имущество (кроме ценных бумаг), например, транспорт, гараж, картина и т.д.

То есть продав машину за 400 тыс. руб., вы сможете воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. И заплатить НДФЛ надо будет только с разницы - 150 тыс. руб. (400 тыс. руб. - 250 тыс. руб.).

Вместо вычета физлицо может уменьшить свои доходы от реализации имущества на расходы, связанные с его приобретением, при наличии подтверждающих документов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть можно выбрать что-то одно: либо воспользоваться вычетом, либо уменьшить доходы на расходы.

Вычет НДФЛ при покупке квартиры или иного жилья

Если вы приобрели жилую недвижимость, земельный участок или построили жилой дом, то можете получить имущественный вычет:

• в размере стоимости приобретенного объекта недвижимости либо сумм, потраченных на строительство жилья, но не более 2 млн. руб. Если ваши расходы на приобретение или строительство жилья оказались меньше указанной суммы (например 1,5 млн. руб.), то остатком вычета (в примере - 500 тыс. руб.) вы сможете воспользоваться при покупке / строительстве другого жилья (пп. 3 п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Данное правило действует с 1 января 2014 года. Если же своим правом на имущественный вычет вы не полностью воспользовались в период до 2014 года, то «добрать» вычет при покупке другого жилья не получится;
• в размере суммы процентов, уплаченных по займу или кредиту, выданному вам для целей приобретения или строительства жилья, либо рефинансирования таких целевых кредитов, но не более 3 млн. руб. (пп. 4 п. 1 , п. 4 ст. 220 НК РФ). Ограничение по сумме процентов не применяется, если кредит был получен физлицом до 1 января 2014 года (

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2. право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет .

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения составляет 3 года .

В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Расчет имущественного вычета

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Пример расчета

В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ = (3 000 000 руб. - 1 000 000 руб. ) x 13% = 260 000 руб.

НДФЛ = (3 000 000 руб. – 2 500 000 руб. ) х 13% = 65 000 руб.

Пример расчета

Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

3 300 000 руб. x 0,7 = 2 310 000 руб.

При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:

(2 310 000 руб. - 1 000 000 руб. ) x 13% = 170 300 руб.

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде. Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

2 Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.

Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.

3 Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы

(приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например, договор купли-продажи.

4 Представить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих право на получение вычета при продаже имущества.

При подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на вычет, необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором.

Наиболее удобный способ заполнения налоговой декларации и представления ее, а также подтверждающих документов в налоговый орган - в режиме онлайн посредством интернет-сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц»

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры – это правило, регулируемое законодательством РФ, на основании которого продажа квартиры рассматривается в качестве варианта получения дохода гражданами.

Соответственно, как и иные виды денежных поступлений предусматривает налогообложения дохода физических лиц (НДФЛ), на основании ч.2 статьи 220 НК РФ.

Исключение из данного правила составляют имущественные сделки, которые призваны решать те или иные жилищные проблемы граждан. В этом случае требуется дифференциация юридических нюансов договора, которые выводят из разряда коммерческих.

Законодательство признало таким критерием срок владения жильём или иным объектом недвижимости, при использовании такового по целевому назначению.

Считается, что после трёх лет нахождения в собственности физического лица, квартира перестаёт выступать в роли объекта получения дохода. Соответственно, после продажи жилья, которым граждане владели более 3 лёт, НДФЛ не взимается, независимо от суммы, которую получил собственник при её сбыте.

Владение помещением меньше указанного срока, вменяет собственнику, оформившему имущественную сделку по отчуждению, уплату налога.

Это определяется термином имущественное удержание.

Государство вправе удержать соразмерную сумму денежных средств, соответствующую нормативным положениям, установленным для проведения расчётов. Ответственным уполномоченным органом за принятие решения, является региональная налоговая инспекция – местное отделение ФНС.

Сведения о необходимости вычета НДФЛ принимаются от Росреестра, который передаёт в Инспекцию все данные о проведении имущественных сделок, а так же сведения о стоимости объектов.

Налог при проведении сделок купли и продажи одним собственником

Иногда собственник переезжает из одного помещения в другое, заключая и регистрируя сделку переоформления не договором мены, а купчей.

Она может опираться на нормы альтернативной сделки, совершаясь одновременно, а так же допускает оформления в разные сроки, но в один налоговый период, или – в различные. От этого зависит принцип удержания НДФЛ или его отмены.

Если квартира находилась в собственности 3 года и более – удержание с её продажи не производится. Зато допустимо оформить , который составляет 13% стоимости объекта, указанного при оформлении купчей.

При расчёте на предоставление выплат берётся полная стоимость объекта, если таковая не превышает 2 миллионов рублей. Если квартира стоит дороже – потолок расчёта остаётся тем же, а остаток допускается передать супругу или сособственнику, если помещение куплено совместно (см. ).

Если покупка состоялась раньше, чем продажа, но возврат не был получен, разрешено погашение удержания за счёт не использованного имущественного возврата.

При условии несоразмерности налоговых вычетов от покупки и продажи, собственник вправе:

• доплатить недоимку из личных средств;
• получить остаток после расчёта.

Случаи продажи, до приобретения жилья регламентируются теми же нормами, если имущественные сделки состоялись в одном налоговом периоде. Разные периоды с опережением сбыта по отношению к продаже такого не допускают, так как задержка погашения уплаты НДФЛ входит в разряд грубых нарушений законодательства.

Кто и в какие сроки платит налог при продаже квартиры

Оформление купчей по отчуждению помещения, определяет перечень субъектов, с которых допустимо производить удержание соразмерного процента от дохода, в пользу государства.

К таковым относятся:

• бывшие собственники из числа граждан;
• супруги собственников;
• индивидуальные предприниматели.

При назначении выплат не играет роли статус налогоплательщика, как в случае с получением имущественного возврата.

Согласно регламенту, каждый гражданин, получивший денежные средства в результате оформления сделки, обязан уплатить налог. Главное требование – владение объектом менее трёх лет.

Если недвижимость использовалась собственником 3 года и более – он освобождается от уплаты по решению налогового органа.

Сроки предоставления документации на оформление вычета – до 30 апреля того года, который следует за предшествующим периодом, когда совершалась и регистрировалась сделка.

Тот промежуток, когда документация проверялась Росреестром и вносилась в его информационный банк, может не войти в налоговый период. Отсчёт сроков происходит с момента выдачи зарегистрированного договора и сопутствующей документации, Росреестром.

Налог при продаже квартиры безработным, родственником и нерезидентом РФ

Статус безработного в налоговом праве приобретают лица, не имеющие официального заработка, на основании которого работодатель отчисляет в ФНС часть заработанных средств.

Для того чтобы стать налоговым резидентом, требуется:

• , соответствующее нормам ТК РФ;
• доход не ниже установленного минимального размера;
• или наличие официального дополнительного дохода.

Несоответствие обозначенным критериям, приравнивает граждан к безработным. В эту категорию входят так же:

• или в силу нетрудоспособности;
• студенты очной формы обучения;
• лица, работающие за рубежом.

Для них государство предусмотрело льготное налогообложение. Если они оформляют сделку с недвижимостью, получая за это соразмерную денежную сумму, государство ограничивает потолок удержания одним миллионом рублей, от стоимости жилья свыше одного миллиона.

При оформлении сделки между близкими родственниками никаких льгот не установлено.

Более того – они не могут воспользоваться правом имущественного вычета за покупку квартиры, в отличие от иных категорий покупателей (см. ).

Нерезиденты РФ уплачивают налог с существенным повышением ставки. Он составляет 30% стоимости жилья. Это касается объектов недвижимости, расположенных только на территории России. К нерезидентам относятся как подданные иностранных государств, так и лица без гражданства.

Налоговый вычет при продаже квартиры в долевом владении

Если жильё находилось в долевом владении и продано совместно или порознь – удержание производится с собственника своей доли.

Вычет начисляется соразмерно сумме средств, полученных каждым физическим лицом от покупателя за ранее принадлежащую ему жилплощадь. Требование по удержанию НДФЛ на сособственника не переходит.

Исключение составляют случаи, когда совместное владение осуществляется без выдела долей. В таких ситуациях граждане несут солидарную ответственность.

А для супругов солидарная ответственность предусматривается даже в том случае, если недвижимость оформлена на одного из них, но относится к совместно нажитому виду имущества (ст. 35 СК РФ).

Если у владельца доли в праве на квартиру имеются налоговые льготы или преимущества, таковые не распространяются на остальных. Сроки владения жильём так же устанавливаются раздельно, на основании сроков регистрации каждой доли.

Каждый сособственник имеет приоритет в выкупе остальных долей. Если на протяжении срока права обладания объектом, собственник выкупил доли остальных совладельцев – он вправе выставить квартиру на торги в качестве единственного титульного владельца.

В таком случае срок будет исчисляться от начала приобретения права собственности, то есть с момента приобретения и юридического оформления первоначального права.

Налоговый вычет с собственника, не достигшего 18 лет

Физическое лицо, неправоспособное в силу возраста, пользуется представительством родителей или . Продажа имущества несовершеннолетних санкционирована органами опеки и попечительства.

Лица, производящие имущественную сделку от имени собственников, не достигших 18 лет, решают так же вопросы, связанные с удержанием налога. То есть налог удерживается с лиц, представлявших имущественные интересы ребёнка при проведении сделки, но из средств полученных за сбыт недвижимости. Впоследствии данные сведения передаются в виде отчёта в органы опеки и попечительства.

По достижении 14 лет, граждане вправе самостоятельно участвовать в операциях с принадлежащим им имуществом.

Они допускаются к подписанию юридически значимой документации, в том числе – гражданских договоров и налоговой документации. При этом при сделке требуется присутствие законных представителей, проставляющих удостоверяющие подписи под подписью ограниченно правоспособного подопечного.

Эмансипированные собственники (ст. 27 ГК РФ) предоставляют решение о правоспособности и совершают не только имущественные сделки с недвижимостью, но и самостоятельно несут налоговую ответственность.

Налоговый вычет на наследуемое имущество

Имущество покойного, в том числе – недвижимое, может переходить правопреемникам по и по завещанию. День смерти собственника допускает признания днём открытия наследства (ст. 1114 ГК РФ).

Родственники или лица, указанные в завещании, вынуждены ожидать вступления в вещные права покойного, в течение полугода. Но подача заявления на вступление в наследство не гарантирует перехода вещных прав, по ряду причин, обусловленных нормами законодательства.

В то же время, лица, вступившие в наследство по завершении полугода, считаются собственниками имущества со дня открытия наследства (ст. 1152 ГК РФ).

Для последующего сбыта этот факт становится юридически значимым, так как переоформленная квартира покойного может освобождаться от имущественного удержания уже через 2,5 года после официальной регистрации права собственности наследника.

По преимуществу родственники установленной к получению наследства очереди, принимают наследственную массу солидарно. Впоследствии, при отсутствии имущественных споров, они составляют соглашение о принадлежности совокупного объёма наследства, причитающегося каждому участнику.

Налоговый вычет при продаже нескольких квартир

Законодательством не предусмотрен регламент, ограничивающий число квартир, с которыми совершаются имущественные сделки одним физическим лицом, в том числе – в коммерческих целях. Но каждая операция, ориентированная на отчуждение недвижимости, облагается соразмерному удержанию.

В отличие от имущественного вычета, который допускается использовать при покупке недвижимости лишь один раз в течение жизни, налогообложение при сбыте применяется к каждой сделке.

Однако один налоговый период допускает использовать льготное налогообложение на один объект.

В этом случае от стоимости квартиры вычитается один миллион рублей. Если стоимость помещения не превышает этой суммы – налог не взимается.

Второй объект, проданный в том же периоде, данного преимущества не имеет. То есть собственник, выставивший на торги второе и последующие помещения, уплатит начисленную к удержанию сумму, с полной стоимости каждого последующего объекта, указанной в договоре имущественной сделки, в том числе – при его оценке до одного миллиона.

Как начисляется налоговый вычет при продаже квартиры

Правообладатель, использующий жильё по целевому назначению менее трёх лет, после его сбыта вносит 13% от общей стоимости квартиры за вычетом одного миллиона рублей.

Например, в договоре купчей указана стоимость квартиры в 4 миллиона рублей. Так как в обозначенном налоговом периоде предварительных соответствующих сделок не проводилось – собственник вправе использовать льготу по вычету из обозначенной стоимости одного миллиона.

Из оставшейся разницы в 3 миллиона начисляется НДФЛ:

• 4 000 000 – 1 000 000 = 3 000 000;
• 13% от 3 000 000 = 390 000.

Данная сумма подлежит удержанию из общего полученного лицом дохода. Если в том же налоговом периоде будет продан объект равной стоимости, то расчёт будет следующим: 13% от 4 000 000 = 520 000.

Допустим, что данная супругами и двумя детьми, один из которых достиг 18 лет, а другой – нет. Закон о приватизации № 1541-1 от 4.07.91 г. предусматривает равные полномочия всех участников, если иное не предусмотрено соответствующим соглашением.

В этом случае сбыт жилья допускает отмену удержания, так как разделив 4 млн.руб. на число участников, получается стоимость доли в 1 млн.руб. каждому правообладателю. Если этот объект единственный, подлежащий декларированию – лица освобождаются от налогообложения.

Независимо от того, что мать неправоспособного ребёнка, выступит в роли представителя его полномочий, он останется фактическим лицом, использовавшим предоставленную льготу.

Если бывшие супруги делят квартиру после , то установленное удержание допускает вменения со стороны ФНС:

• собственнику;
• супругам в равных долях;
• в объёме – по добровольному соглашению или по .

Для этого потребуется заявление от обоих супругов или решение суда, с определением о разделе имущества.

Оформление налогового вычета при продаже квартиры

Следующий календарный год в прошествии сделки потребует оформления документации на выплату удержания с дохода. Для этого потребуется обратиться в местное отделение региональной службы ФНС, с заявлением и прилагаемой документацией.

В заявлении потребуется указать:

• факт проведения имущественной сделки;
• дату проведения;
• цену, установленную на квартиру в договоре купчей;
• сумму налога, подлежащую удержанию;
• льготу в 1 млн.руб., если иное не предусмотрено законом.

При себе следует иметь гражданский паспорт и ксерокопию купчей. Она прилагается к заявлению, независимо от того, что Инспекция уже располагает сведениями о сделках, проведённых в предшествующем календарном году. Так же заполняется декларация по форме 3-НДФЛ и прилагается к заявлению.

Установленная сумма НДФЛ, соответствующая расчётам заявителя, уплачивается сразу же.

После проверки заявления и проведённых расчётов, может выявиться недоимка, которую потребуется уплатить на основании уведомления, которое будет отправлено по почте вместе с квитанцией. Если выявится переплата – её допустимо вложить на счёт плательщика, по иным видам налогообложения.

Уклонение от уплаты удержания относится к разряду налоговых преступлений. За них вменяется административная ответственность, заключающаяся в начислении пени в размере от 20% до 40% общей суммы, подлежащей уплате. А так же – уголовная ответственность, допускающая дополнительное назначение штрафных санкций и прочих видов ответственности.

Сделки с недвижимостью, хоть и происходят нечасто в жизни рядового гражданина, но всегда важно знать ответ на логичный вопрос: нужно ли платить налог с продажи квартиры? А также при реализации других жилых объектов и земельных участков.

Многие люди верят слухам и своим догадкам, из-за чего сумма налога в государственную казну при продаже имущества в случае неграмотного оформления сделки может существенно увеличится. Поэтому важно грамотно применить налоговый вычет при продаже квартиры менее 3 лет в собственности.

Когда жилье продается, то от покупателя к продавцу переходят деньги. По закону, это приравнивается к доходам, с которых нужно исчислить 13% (для нерезидентов 30%, вычеты и льготы перечисленные ниже для них не действуют). Однако, налог с продажи недвижимости будет зависеть от многих факторов.

Такие объекты собственности имеют определенное «прошлое» и, как будет видно ниже, их реализация более прозрачна для налоговых органов. Есть несколько ключевых моментов, по которым можно с уверенностью понять: берется ли налог с продажи квартиры в том или ином случае.

Срок владения собственностью

В 2016 году в Налоговый Кодекс по вопросу реализации жилой недвижимости были . Всех продавцов закон теперь делит на 2 группы в зависимости от даты вступления в собственность:

• те, у кого право собственности образовалось до 01.01.2016;
• те, кто стал владельцем недвижимости после 01.01.2016.

Налогообложение физических лиц для первой группы граждан не изменилось: если человек реализовал квартиру, которая числится в собственности свыше 3 лет, то в отношении налогов он может спать спокойно: ничего платить не придется. Причем сумма сделки не принципиальна.

А вот для второй группы этот срок будет теперь составлять 5 лет. Именно столько необходимо будет ожидать новому владельцу недвижимости, чтобы получить возможность продать свое жилье без каких-либо налоговых выплат.

Однако, прежняя норма в 3 года сохраняется и для приобретших недвижимое имущество после 1 января 2016 года при условии, что квартира перешла к собственнику одним из следующих путей:

• оформление приватизации;
• через наследование и дарение от (супруги, дети, внуки, родные и сводные братья и сестры);
• в результате передачи недвижимости по договору пожизненной ренты с иждивением.

При иных вариантах (дарение зятю от тещи, получение квартиры при разводе и др.) освобождение от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости будет лишь при владении ею более 5 лет.

Пример 1 . Бунша И.В. купил двухкомнатную квартиру 01.03.2014 на вторичном рынке и продал ее 28.03.2017. Период нахождения в собственности свыше 3 лет, право собственности возникло до 01.01.16. Следовательно, налог с продажи квартиры не начисляется. И отчитываться в налоговой инспекции о данной сделке тоже не нужно.

Пример 2 . Милославский Ж.И. получил квартиру по дарственной в апреле 2016 года от двоюродного брата и через год реализовал ее. При таком варианте на «поблажки» от государства рассчитывать не стоит: во-первых, срок владения недвижимостью начался после 01.01.2016, а во-вторых, сделка прошла между неблизкими родственниками.

А вот взимается ли налог с продажи такой квартиры, зависит еще от стоимости имущества и возможности применения вычетов. Полное освобождение от налога 13 процентов при такой сделке возможно при реализации квартиры в апреле-мае (это зависит от конкретной даты) 2021 года, то есть через 5 лет.

Законные способы уменьшения НДФЛ

Какой же может быть налоговый вычет при продаже квартиры менее 3 или 5 лет лет в собственности? Уменьшить сумму, с которой идет расчет налога с продажи квартиры легально можно при использовании одной из льгот:

1. имущественный вычет 1 млн руб.;
2. подтвержденные документами расходы на приобретение этой жилой недвижимости.

Первым вариантом пользуются чаще, когда квартира перешла по наследству или по дарственной, то есть затрат на ее приобретение не было или они были минимальны. А также если стоимость имущества менее 1 млн руб., так как при таких сделках налоговый вычет при продаже квартиры полностью перекроет полученную прибыль.

При реализации двух и более жилых объектов одним собственником в течение 1 календарного года предельная величина вычета в 1 млн. рублей действует в сумме по всему жилью, а не по каждому объекту в-отдельности.

Второй вариант больше подойдет, когда сохранились документы на приобретение квартиры у прежнего владельца. На эту сумму можно уменьшить налогооблагаемую базу. Когда человек реализует квартиру по цене меньше той за которую он ее покупал, то прибыли при продаже квартиры не возникает. А значит и налога на доходы не будет. Если же объект был продан по цене выше той, за которую приобретался, то с разницы нужно будет заплатить 13%.

Когда продается нескольких объектов недвижимости, человек должен по всем предоставить документальные расходы, если он выбирает такой вариант льготы. Либо же он может уменьшить вплоть до нуля налог с продажи жилья за счет льготы по вычету, но применимо ко всем объектам.

Воспользоваться в отношении одной квартиры подтвержденными расходами, а в отношении другой вычетом 1 млн.р. за один календарный год не допускается.

Стоит еще отметить, что отдельные категории граждан (инвалиды, чернобыльцы, ветераны ВОВ и др.) в некоторых регионах имеют право дополнительно уменьшить налоговую базу по НДФЛ на 10000 руб.

Пример 3 . Тимофеев А.С. приобрел в июне 2015 года однокомнатную квартиру за 1,4 млн руб., а в сентябре 2016 года реализовал ее за 1,5 млн руб. Документы на покупку имущества сохранились. Квартира находилась меньше 3 лет в собственности, и НДФЛ при ее продаже начислится.

В этом случае выгоднее использовать льготу в виде подтвержденных расходов на приобретение квартиры. Базу для 13% налога можно рассчитать как разницу между ценой реализации и ценой покупки 1,5 млн. — 1,4 млн. = 100 000 руб. И с этой суммы берется 13%: 100 тыс. * 0,13 = 13 000 руб. При использовании льготы в виде стандартного вычета сумма НДФЛ будет больше (1,5 млн. — 1 млн.) * 0,13 = 65 000 тыс. руб.

Пример 4 . Салмина Е.Т. в мае 2014 как единственная дочь получила в порядке наследования от отца квартиру и комнату в общежитии. В октябре 2016 года она продала оба объекта: квартиру за 1,2 млн руб., а комнату за 850 тыс. руб.

Чтобы уменьшить НДФЛ Салмина Е.Т. может использовать только налоговый вычет при продаже квартиры и комнаты, то есть суммарно по двум объектам. Расчет налоговой базы производится как сумма выручки по всем объектам за минусом вычета: (1 200 000 + 850 000) — 1 000 000 = 1 050 000 руб., а сам НДФЛ составит 1,05 млн. * 0,13 = 136 500 руб.

Цена продаваемой квартиры и кадастр

Продавцу следует знать, что цена квартиры, прописанная в договоре продажи (именно на него ориентируются налоговики), должна достигать как минимум 70% ее кадастровой стоимости. Эта норма закреплена Налоговым Кодексом. Со временем планируется постепенно повышать этот процент.

Цель нововведения: пресечь уход от налогообложения за счет указания заниженной суммы сделки: ведь раньше стороны могли прописать в договоре любую цифру. Таким способом некоторые «предприимчивые» риелторы легко решали вопрос, как не платить налог с продажи квартиры.

Сейчас же, если налоговая инспекция выявит факт занижения цены, то расчет НДФЛ и возможные вычеты будут вестись именно от 70% кадастровой стоимости квартиры. Узнать ее можно в кадастровой палате по месту нахождения объекта или в интернете на сайте Росреестра.

Пример 5 . Астафьев А.Н. получил в январе 2019 года по дарственной квартиру от матери и через месяц продал ее, указав в договоре сумму 980 тыс. руб., а на самом деле получил от покупателя дополнительно «на руки» 430 тыс. руб. под расписку с пометкой «неотделимые улучшения». Казалось бы, квартира продана, имущественный вычет в 1 млн. руб. перекроет всю прибыль, и вопрос нужно ли платить налог, решен, раз НДФЛ равен 0.

Но при проверке налоговики выяснят, что кадастровая стоимость имущества составляет 1,85 млн. руб., следовательно, минимальная цена продажи такой квартиры 1,85 * 0,7 = 1 295 000 руб. В итоге, Астафьеву А.Н., все-таки, придется заплатить государству налог на доход в размере 38 350 руб. = (1 295 000 — 1 000 000) * 0,13.

Продажа долей

Условия, влияющие на размер налога с продажи квартир, применимы и к реализации долей в них. Но есть нюансы использования вычета. Когда квартира продается вся как один объект по одному договору, а хозяев у нее несколько, то вычет 1 млн (если его применяют) распределяется пропорционально их долям.

Например, если владельцев 4, то каждый может рассчитывать лишь на льготу в 250 тыс. руб. Чаще всего бывает именно так.

Пример 6 . Два брата имеют по 1/2 доли в квартире, полученной по дарственной от дедушки. Через 9 месяцев после владения собственностью они продают ее за 2,4 млн руб. Расходов на приобретение имущества нет, и уменьшить налоговую базу возможно только имущественным вычетом. Его размер составит 500 000 руб. для каждого брата. Сумма НДФЛ к уплате для каждого дольщика рассчитывается так: (2 400 000 / 2 — 500 000) * 0,13 = 91 000 руб.

Однако, собственники могут продать свои доли одному или нескольким покупателям по разным договорам, и тогда каждый из них будет иметь право на вычет 1 млн руб. по своей доле. Многие думают, что таким способом легко решается вопрос: как продать квартиру без налога. Но не каждый покупатель согласится идти на такую сделку, да и у налоговой могут возникнуть вопросы.

Тем не менее, продажа долей как отдельных объектов вполне возможна, в частности, когда у квартиры несколько владельцев, не связанных родственными связями и нетрудно обозначить физические границы доли.

Изменение размера доли

Возможен вариант, когда недвижимость продается целиком, а у одного или нескольких собственников первоначальная доля в квартире была одной, но потом увеличилась. Платится ли налог с продажи квартиры при такой сделке, зависит от момента начала владения изначальной частью имущества. И если при последующей продаже получится, что той изначальной долей хозяин владел свыше 3 лет, а «добавочной» частью – меньше 3 лет, то от уплаты НДФЛ он освобождается.

Пример 7 . От отца трем его дочерям в середине 2016 года по наследству досталась четырехкомнатная квартира в равных долях. В 2019 году одна дочь продает свою часть сестрам, а через полгода оставшиеся две хозяйки продают квартиру целиком. Обе дочери будут полностью освобождены от налога 13%, так как период владения первоначальными долями превышает 3 года.

Бывают ситуации, когда у одного из собственников доля во владении более 3 (в будущем 5) лет, а другие получили свои доли недавно. Если цена недвижимости высока и расходов на ее приобретение нет, то можно уменьшить налог при продаже квартиры, указав в договоре распределение дохода: бОльшая его часть пойдет «старому» владельцу, а меньшие части – «новым» хозяевам.

Пример 8 . Отец, его брат и сын продают квартиру за 2,8 млн руб. в декабре 2019 года. Отец владеет 8/10 долей с марта 2014 года, то есть свыше 5 лет. Брат и сын стали собственниками 1/10 частей в апреле 2019 года. Прибыль при реализации имущества владельцы распределили следующим образом: отцу – 2,6 млн руб., а сыну и брату по 100 тыс. руб.

Отец освобождается от НДФЛ полностью, а для других продавцов имущественный вычет пропорционально их долям составит 1 млн. руб. * 1/10 = 100 тыс. руб. каждому. Эта величина полностью перекроет полученную прибыль, и подоходный налог будет равняться нулю.

Продажа частных домов и земельных участков

От продажи домов собственники платят столько же процентов в государственную казну, сколько и по квартирам – налог составляет 13%. Все положения по периодам владения и льготам применимы и к этому имуществу.

Но владельцы такой собственности нередко задаются вопросом: возможно ли снизить подоходный налог на продажу дома с земельным участком под ним? Ведь, фактически, это разные объекты недвижимости. Однако, без земли продать дом не получится, поэтому владелец продает все вместе, хотя и при продаже в договоре обычно прописывают отдельно стоимость каждого объекта.

Налог с продажи дома будет исчисляться с суммы, вырученной от реализации дома и земельного участка за минусом вычета. То есть имущественный вычет в 1 млн. руб. (если продавец выбирает этот вариант льготы) действует на оба объекта собственности вместе, а не на каждый по отдельности.

Налог с продажи дома будет меньше в том случае, если земля находилась у хозяина в собственности более 3 лет (в будущем 5). Такая ситуация чаще бывает, когда сначала покупают земельный участок, а уже потом на нем строят жилой дом или дачу, после чего продают. Исчисление срока владения жилым строением будет с момента оформления правоустанавливающих документов, то есть когда жилье построено, а не когда начато строительство.

Возможна ситуация, когда продается земельный участок и недостроенное здание или хозяйственные постройки. Эти объекты уже не относятся к жилой недвижимости, а значит, вычет 1 млн руб. в отношении них не применяется. При такой продаже по закону собственник может воспользоваться вычетом 250 тыс. руб. в отношении всего иного имущества.

Пример 9 . Якин К.С. приобрел в феврале 2018 года земельный участок стоимостью 810 тыс. руб. и собирался построить дом. Однако, решил продать недостроенный объект в июле 2019 года. От продажи он получил доход: за землю 920 тыс. руб. и за строение 335 тыс. руб.

В отношении земельного участка можно смело применять льготу в 1 млн руб., и она полностью перекроет полученный доход, а вот по недостроенному дому вычет будет только 250 тыс. руб. Следовательно, оплата 13% налога составит (335 000 — 250 000) * 0,13 = 11 050 тыс. руб.

Продажа квартир в новостройках

На первичном рынке действуют те же условия и льготы, что и для вторичного жилья. Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры, зависит от времени владения, покупной и продажной цены.

Единственное отличие в том, что квартира может быть продана по договору переуступки прав требования (цессии) до оформления ее в собственность. В этом случае ее кадастровая стоимость неизвестна и налоговики будут отталкиваться от цены, прописанной в договоре.

Поэтому, если дольщик продает жилье по цене не выше той, что покупал ее у застройщика, то вопрос как продать квартиру в новостройке без налога для продавца успешно решается. Другое дело, что выбирать объекты для таких сделок следует более тщательно.

Когда платить НДФЛ

Срок уплаты налога (если он будет исчислен) после продажи квартиры и другого имущества – до 15 июля следующего года, после совершения сделки. Оплатить налог нужно через банк по реквизитам, которые можно получить как из декларации, так и посмотрев в их на сайте управления налоговой службы по своему региону.

При этом срок обязательной сдачи декларации 3-НДФЛ наступает раньше: ее нужно сдать до 30 апреля в том, году, который следует за годом получения прибыли от продажи имущества.

Возврат налога при продаже квартиры возможен, если человек в одном и том же календарном году еще и покупает жилье. В этой ситуации также можно снизить сумму уплачиваемого НДФЛ, если применить .

Чтобы понимать, надо ли платить НДФЛ при наличии нескольких сделок купли-продажи, в сложных ситуациях с долями и при ипотечных кредитах лучше проконсультироваться у специалиста.

Если у вас остались какие-либо вопросы, напишите их в комментариях под этим видео, а лучше задавайте в нашей рубрике .

Если вам нужна личная консультация или помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ, то смело на нашем сайте «Налог-просто!». Мы работаем быстро и с удовольствием!

Необходимо более детально разобраться с этим вопросом, чтобы понимать: кто, в каком размере и куда должен производить оплату налога, а также какие льготы предусмотрены законом.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

По общим правилам продажа квартиры приносит определенный доход ее владельцу. В результате этот доход подлежит налогообложению.

Согласно с требованиями Налогового кодекса для резидентов налог установлен в размере 13%, а для нерезидентов 30%.

Что касается налогового вычета, то по сути это налоговая преференция. Другими словами, сумма, на которую происходит уменьшение облагаемых налогом доходов физического лица.

Совокупный размер налогового удержания во время приобретения недвижимости не может быть больше 2 млн. руб.

Фактически размер экономии покупателя составляет 260 тыс. руб. Порядок применения налоговых вычетов регулируется НК РФ.

Сегодня предусмотрены следующие налоговые удержания:

• стандартные вычеты;
• социальные удержания;
• профессиональные вычеты;
• имущественные удержания.

Налоговый вычет после продажи квартиры относится к категории имущественных удержаний и регулируется .

Условия сделки

Закон предусматривает перечень следующих ограничений:

1. Применение вычета допускается в отношении доходов, что облагаются НДФЛ в размере 13%.
2. Право на получение удержания имеют граждане, являющиеся налоговыми резидентами России.
3. Предоставление вычета допускается в отношении тех расходов, которые осуществлялись за счет личных средств налогоплательщика, включая кредитные деньги.
4. Повторное использование имущественного налогового удержания, которое предусмотрено пп.2 п.1 ст.220 НК РФ, не допускается.

В собственности более 3 лет

Если недвижимое имущество находится в собственности более 3-х лет, то в случае ее продажи у налогоплательщика не возникает никаких налоговых обязательств.

Исчисление сроков производится на основании свидетельства о государственной регистрации права. В случае кооперативной застройки жилья дата устанавливается по документу о полной выплате пая.

При отчуждении объекта недвижимости, который достался в наследство, дата возникновения права исчисляется со дня смерти предыдущего владельца.

В отношении ипотечного имущества, сроки исчисляются с того дня, когда был подписан акт приема-передачи квартиры.

В собственности менее 3 лет

Если недвижимое имущество находится в собственности менее 3-х лет, тогда на продавца возлагается обязанность по уплате налога в размере 13%.

Параллельно допускается использование имущественного удержания. Фактически облагаемая налоговая база может быть уменьшена на 1 млн. руб.

Если же стоимость имущества не превышает 1 млн. руб., тогда налогоплательщик освобождается от налогообложения.

Декларирование расходов на покупку имущества должно происходить в тот год, когда они совершались. Сроков давности на подачу законом не установлено.

Однако перерасчет налога к возврату производится не более чем за три года, начиная со дня приобретения объекта недвижимости.

Если право на получение налогового вычета использовано не в полном объеме, тогда остаток переносится на будущий период до полного использования.

При покупке имущества в совместную собственность, происходит потеря права на использование налогового удержания одним из супругов.

Полученной по наследству

Регистрация права собственности закрепляет права конкретного владельца на объект недвижимости.

Если состав собственников изменяется, то этот факт также подлежит государственной регистрации.

Пример. Допустим, что имущество было куплено супругами в 2007 г., в долевую собственность. Но, так как муж умер в 2012 г., то жена приняла после него наследство.

Став единственным владельцем квартиры, супруга спустя время принимает решение продать квартиру.

В приведенном примере ключевым фактором является первичная дата регистрации права на ½ часть квартиры.

В связи с тем, что ½ часть квартиры была более 3-х лет в собственности супруги, то после продажи оставшейся ½ части имущества она освобождается от налогообложения.

Нюансы возврата налога в 2019 году

Согласно с НК РФ все доходы граждан облагаются налогом. Естественно, доход от продажи недвижимости не исключение.

При этом существует несколько случае, когда граждане могут не платить налоги или существенно минимизировать их размер.

Исходя из этого, ниже будут рассмотрены несколько возможных ситуаций, которые помогут понять какой налог необходимо платить, и, главное, в каком размере.

Кроме того, следует обратить внимание на возможные законодательные нововведения. Одним из них является отмена 3-летнего срока на использование налогового удержания.

Другими словами, использовать налоговую льготу смогут и те граждане, которые владеют жильем уже в течение продолжительного времени.

Однако основным ограничительным условием в этом случае будет разовое участие в сделке. Владельцы нескольких объектов недвижимости лишаются права на использование налогового удержания.

Когда налог платить не нужно

От уплаты налога при продаже квартиры освобождаются собственники, владеющие имуществом более 3-х лет. Им также не нужно сдавать декларацию.

Кроме того, не нужно платить налог, если сумма при отчуждении одной квартиры и покупки другой одинаковая.

При отчуждении имущества с целью покупки другого жилья, владелец также может применить:

• взаимозачет налога во время продажи, с правом на имущественное удержание при покупке.

Взаимозачеты требуют выполнения следующих условий:

• совершение сделок должно проходить в течение одного года;
• владелец не должен был применять налоговый вычет ранее.

Частичная оплата

Если квартира находится в собственности до 3-х лет, тогда уменьшить размер налога во время ее продажи можно следующим образом:

• применить налоговое удержание;
• уменьшить рассчитываемую сумму на расходы, что связаны с приобретением квартиры.

При расчете можно применить следующую формулу:

• при использовании налогового удержания:

• при подтверждении расходов на покупку квартиры:

Оплата налога полностью

Размер дохода превышающего сумму налогового удержания подлежит налогообложению по ставке 13%. Законом предусмотрен перечень ограничений на использование налогового удержания.

Одним из таких ограничений является недопустимость использования вычета по отношению к материнскому капиталу или жилищным сертификатам.

Если стоимость имущества составляет 1 млн. 800 тыс. руб., из которых 250 тыс. руб. материнский капитал, то удержание будет производиться из суммы 1 млн. 550 тыс. руб.

Как получить имущественный налоговый вычет

Чтобы получить имущественное удержание необходимо сдать декларацию по форме 3-НДФЛ, а также пакет следующих документов:

1. , подтверждающий переход права собственности на объект недвижимости.
2. Документ, по которому были переданы денежные средства ( и др.).
3. Справку с места работы о размере доходов и удержанных налогов за текущий год ().

Рассмотрение заявления занимает около 30 дней с момента его подачи. При положительном решении заявителю будет выдано соответствующее уведомление, которое нужно предоставить по месту работы, и как следствие получать прибавку к заработной плате в размере 13%.

Начисления должны производиться до тех пор, пока полностью не произойдет выплата предоставленного налогового удержания.

Получить возврат уплаченного налога, можно через налоговый орган, но, на следующий год с момента подачи заявления.

Вопросы

Самые распространенные вопросы, связанные с налоговыми вычетами следующие:

1. Сколько раз можно получить налоговое удержание.
2. Есть ли налоговые льготы для пенсионеров.
3. Можно ли получить вычет, если сделка совершена между родственниками.
4. Как получить вычет при продаже части квартиры.
5. Порядок распределение налогового удержания между продавцами.

Сколько раз можно использовать налоговый вычет при продаже квартиры

Количественных ограничений на использование налоговых удержаний во время отчуждения имущества законом не предусмотрено.

Видео: доходное место — налоги и налоговые вычеты по операциям с недвижимостью

Суть налогового вычета сводится к сокращению налоговой базы на размер удержания, но, не более суммы доходов при отчуждении имущества.

Исходя из этого, допускается использование налогового удержания во время продажи недвижимого имущества хоть каждый год.

Что касается применения налоговых вычетов к покупаемому имуществу, то здесь работает принцип однократности.

Прежде всего, это связано с фактической компенсацией денег из государственного бюджета. Подача в отношении отчуждаемого имущества осуществляется до 30 апреля каждого года.

Как быть пенсионерам

Закон не предусматривает отдельных льгот для пенсионеров. В то же время эта категория налогоплательщиков может минимизировать свои расходы за счет налогового вычета.

Норма по компенсации налоговых удержаний также распространяется на продажу имущества, что является общей долевой собственностью, о чем детальнее в .

Если продажа квартиры оформлена родственнику

Налоговое удержание не предоставляется, в частности, когда происходит покупка недвижимости у взаимозависимых лиц, перечень которых перечислен в .

Поэтому покупка имущества у жены, мужа, родителей или детей исключает возможность получение налогового удержания.

После развода бывшие родственники не подпадают под определение взаимозависимых лиц.

Приобретая у совладельцев часть имущества они могут рассчитывать на вычет, что регламентировано .

При продаже квартиры в долевой собственности

Налоговый вычет при продаже доли квартиры менее 3 лет сопровождается множеством нюансов.

К примеру, одновременное отчуждение всех частей приводит к пропорциональному распределению налогового удержания соответственно с долями владельцев.

При продаже частей квартиры в разное время, каждый из владельцев может рассчитывать на предоставление удержания в размере 1 млн. руб.

При возникновении данного вопроса был дан ответ .

Если налогоплательщик получает имущество в собственность частями, то во время отчуждения квартиры целиком необходимо установить, когда именно каждая часть перешла в собственность ().

Пример. Налогоплательщик решил продать квартиру, что переходила к нему в собственность в разные периоды: 1/3 – после приватизации, 1/3 – после вступления в наследство, 1/3 — по договору дарения. Причем 2/3 части квартиры были в собственности более 3-х лет.

При продаже квартиры за 2,4 млн. руб. налогоплательщик освобождается от налогообложения, так как стоимость 1/3 части квартиры, которая была в собственности менее 3 лет, отчуждена всего за 800 тыс. руб.

Тот же принцип расчетов работает в случае отчуждения квартиры, что находится в долевой собственности нескольких лиц, владеющих частями на протяжении разных отрезков времени ().

Распределение налогового вычета между продавцами

Во время отчуждения имущества, что находится в общей совместной собственности, распределение налогового удержания производится в размерах, согласованных, между совладельцами.

Если происходит продажа частей, что принадлежат несовершеннолетним детям, тогда в случае возникновения налоговых обязательств оплата налога возлагается на родителей.

При этом не стоит забывать, что налоговая инспекция берет во внимание только официальные документы, на основании которых можно установить понесенные налогоплательщиком расходы при покупке недвижимости.

Поэтому уплаченные, но, не отображенные в договоре купли-продажи деньги не подпадают под налоговый вычет.

Видео: налоговый вычет 2019

Между покупателем и продавцом часто возникает спор по поводу суммы, которую нужно указывать в договоре купли-продажи.

Особенно такие конфликты возникают тогда, когда продавец владел имуществом менее 3 лет и хочет указать сумму в размере 1 млн. руб., так как применение вычета полностью освободит его от уплаты налога.

В таком случае стороны сделки часто не учитывают возможность дополнительного уменьшения налога за счет увеличения расходов на покупку квартиры, о чем говорилось выше.

Если ситуацию не изменить, то, согласившись, на отображение в договоре суммы в размере 1 млн. руб. покупатель потеряет 130 тыс. руб. «упущенной выгоды» по налоговому удержанию на покупку квартиры.

Конечно, обиженные покупатель может пойти в налоговую инспекцию и сообщить о реальной стоимости имущества, но, даже расписка не будет достаточным документом для контролирующего органа.